不動産を取得するにあたっては、複数の人で1つの不動産の所有権を有する「共有名義」という手法を選択することがあります。

この共有名義という手法にはさまざまなメリットがある一方で、把握しておく必要のあるデメリットもいくつか存在するのです。

そこで、不動産を共有名義で取得することのメリット・デメリットについて解説します。

 

 

不動産共有名義のメリットの解説

まずは、不動産を共有名義で購入するにあたって発生するメリットについて解説します。

 

物件価格の軽減と資金効率の向上

通常、共有名義で不動産を購入する場合、共有名義人となる人がそれぞれ資金を負担して１つの不動産を購入することになります。

たとえば、6千万円の不動産を購入するにあたって3人で共同購入する場合であれば、1人当たり2千万円の負担で不動産を購入できる計算です。

通常、不動産購入の際に住宅ローンを組みますが、これは借り入れを希望する人の収入などの返済能力に応じて借入限度額が決められます。

1人当たりの資金負担が減ることで住宅ローンを組みやすくなり、不動産購入の負担を大幅に減らすことができるのです。

また、投資目的で不動産を購入する場合の資金効率についてもメリットがあります。

単独で不動産を購入する場合よりも安い金額で持分を取得できますので、余った資金をほかの不動産の購入に充てることが可能です。

多くの不動産に対してアプローチできるようになりますので、資金を効率よく陰陽できるようになり、投資目的での不動産運用がやりやすくなります。

 

リスク分散と収益の最大化

もし、単独で不動産を購入した場合、その不動産の資産価値を下げるような要因が発生した場合の負担はすべて1人にのしかかることになります。

たとえば、当該不動産が火事で焼失してしまった場合、資産価値はゼロになってしまいますので、単独で購入した場合は1人が1件分の不動産の資産価値分だけ損をすることになるのです。

共有名義で購入する場合、たとえば3人が各3分の1ずつ出資して不動産を購入した場合であれば、火事で焼失するなどして資産価値がなくなってしまった場合でも、損失は不動産の価値全体の3分の1だけで済みます。

このように、複数人で出資して不動産を購入することにより、災害等で資産価値が低下してしまった際の損失も軽減されるのです。

また、収益を最大化しやすいというメリットもあります。

購入時には共有名義にして、周辺の都市開発などで不動産の資産価値の上場が見込まれるのであればほかの名義人から持分を買い取って単独名義にして、売却や賃貸により得られる利益を単独で得られるようにすることも可能です。

取得時の負担を軽減しつつ、チャンスを見計らって名義を買い取ることにより収益の最大化を見込みやすくなります。

 

不動産共有名義のデメリットの解説

次に、不動産の共有名義によるデメリットについて解説します。

 

所有権の分割に伴う問題

不動産を共有名義で取得することには、やはり所有権が分割されることが大きな問題になりやすいです。

名義人が単独である場合は、不動産の譲渡や売却も名義人1人で単独で実行することができます。

しかし、名義人が複数人いる場合だと、その名義人の1人が単独で実行することはできず、名義人全員の同意を得なければ当該不動産を処分することができません。

また、譲渡・売却以外にも、不動産の管理行為についても名義人の同意が必要になります。

共有名義の不動産の管理行為については、名義人の持分について過半数の同意がなければ実行することはできません。

一方で、不動産の保存行為に該当する行為については、名義人の1人が単独で実行することが可能です。

このように、不動産の所有系が複数人に分割されていることにより、不動産に関する行為の一部が各名義人の同意に基づかなければ実行できないというジレンマがあり、同意を得なければ実行できないのでどうしてもスピーディに実行することが難しくなってしまいます。

 

意見の不一致とトラブルのリスク

共有名義の不動産に関する行為は、すべての名義人の同意を得なければ難しくなるケースが多くなります。

たとえば、仲の良い兄弟同士で共有名義人になっている場合であれば、そこまでトラブルにならないケースも多いでしょう。

しかし、必ずしも共有名義人同士が仲が良いとは限りません。

たとえば、兄弟仲の悪い共有名義人であったり、不仲になって離婚問題に発展している夫婦が共有名義人になっている場合、全くの他人同士が共有名義人になっている場合も考えられるでしょう。

このような場合だと、不動産に関する意思決定に関して同意を形成することが難しくなり、不動産に関する行為をなかなか実行できないというジレンマが発生します。

そのリスクを抑えるためには、当該不動産を共有名義で取得するにあたって事前に取り決めをしておき、いざというときにはその取り決めに則って同意を形成するという手段があります。

 

メリットとデメリットのバランスと選択のポイント

最後に、不動産の共有名義のメリットとデメリットのバランスと選択について解説します。

 

メリットとデメリットのバランスの取り方

不動産を共有名義で取得することには、どうしてもメリットとデメリットが発生してしまい、メリットだけを強調するというのはなかなか難しいです。

不動産の取得にあたって共有名義を利用するかどうかは個別のケースにより異なりますので、共有名義以外の選択肢がないかどうかを入念に検討して、そのうえで共有名義のメリットが大きいという場合には共有名義を選択すると良いでしょう。

 

専門家のアドバイスと検討の重要性

不動産を共有名義で取得するにあたっては、不動産業者や弁護士といった、不動産の取引や法律に詳しい専門家の意見を取り入れることも重要です。

ご自身のケースで共有名義が妥当であるかどうかを分析していただき、その意見を参考にして共有名義にするかどうかを検討することで、共有名義によって後に起こりえるトラブルの発生リスクを抑えることができるでしょう。

 

まとめ

不動産を共有名義で取得することには、さまざまなメリット・デメリットが共存しています。

後にトラブルが起こったり後悔するようなことにならないようにするたえには、専門家の意見を取り入れつつ入念に検討したうえで、ほかに有効な選択肢がないかどうかを理解してから共有名義を選択することが重要です。