再建築不可物件は、既存の建物を取り壊してもあらたに建物を建てることができない土地となります。
用途が限られるので資産価値も低く見積もられ、取引の範囲も制限されてしまうので厄介に感じるかもしれませんが、実は建て替えが可能な状態に変えることも不可能ではありません。
ですが、それは決して簡単なことではなく、面倒で難しい手続きを経てはじめて建て替え可能な物件に生まれ変わらせることが可能なのです。
そこで、再建築不可の状況を打開することの難しさについて解説します。
再建築制限の解除とは？
基本的に、再建築不可物件は建て替えができない物件であるため、用途が限られます。
では、その状況を打開する方法とはどういう意味を持つのでしょうか。
再建築制限の基本と制約
「再建築不可物件」とは、簡単に言えばそのままでは建物の建て替えができない物件という意味ですが、もう少し専門的な話になると「接道義務を満たしていない物件」ということになります。
建築基準法では、建築基準法で定めている「道路」に、「敷地が2メートル以上接していなければならない」というルールがあり、これを満たしていないと建物を建てることが原則として認められていません。
つまり、
・道路と接している敷地が2メートル未満である
・接している道路が建築基準法で定めている道路の条件を満たしていない
・そもそも敷地が道路と接していない
という場合には、建物を建てることができないのです（ほかにも特殊な条件がありますが、稀なので今回は割愛）。
接道義務を満たしていない物件は消防車などの緊急車両が近づけないため、緊急時の対応が難しくなるという理由で建物が建てられず、建築基準法制定以前に建てられた建物についてはその取り壊し後に新しく建物を建てることが認められていないのです。
解除手続きの目的と意義
再建築不可物件は、要するに「接道義務を満たしていない物件」であるため、接道義務の要件さえ満たしていれば建て替えができるということになります。
前述のとおり、接道義務の基本は「建築基準法が定める【道路】に敷地が2メートル以上接している」ことなので、この条件を満たすように工夫することで再建築不可物件に新しく建物を建てることができるようになるのです。
再建築不可物件としての制限がなくなれば住居として新しく建物を建てることができますし、通常の土地としての資産価値を手に入れることで買い手がつきやすく、売却価格も再建築不可物件の状態よりも大幅に高まるでしょう。
再建築制限解除の手続きとプロセス
条件次第では、再建築不可物件の状態を打開して、建て替えなどの制約をなくすことができます。
では、具体的にどういった方法で再建築不可物件の状態を解消するのでしょうか。
基本的なアプローチ
再建築不可物件の状態を解消する基本的なアプローチは、大きく分けると以下の3つに分類されます。
・道路との接地部分を2メートル以上にする
・接地部分が2メートル以上で条件を満たさない道路を条件を満たした道路にする
・但し書き規定の申請をする
1つ目のアプローチ「道路との接地部分を2メートル以上にする」というアプローチですが、これには隣人の協力が必要不可欠です。
土地が接している隣人の所有する土地のうち、自身が保有する再建築不可物件の土地の道路との接地部分が2メートル以上になるように、「土地を買い取る」「土地を交換する」「土地を借り受ける」といった方法で接地部分2メートル以上の条件を満たします。
2つ目のアプローチ「接地している道路の条件を満たす」ですが、接道義務の対象になる道路は幅4メートル以上という条件が必要です。
そのため、「自身が保有する土地のうち幅4メートルに不足する部分を道路として申請する」「道路に接している土地が道路に含まれると申請する」といった方法があります。
最後の「但し書きの申請をする」については少し難しいので簡単に書きますが、建築基準法が認める条件を満たしている物件については、接道義務を満たしていなくても例外的に再建築が認められるというものです。
これらの方法のうち、最も現実的な方法をとることで再建築不可物件でも再建築が認められるようになり、物件としての活用法の幅が広がったり資産価値が上昇するなどのメリットが生まれます。
必要書類の例
たとえば「道路の位置指定を申請する」という場合であれば、お住いの地域の役所に申請をしなければなりません。
お住いの地域により必要書類は異なりますが、たとえば以下のような書類が必要になるでしょう。
・申請書
・委任状（必要な場合）
・土地家屋登記事項証明
・印鑑登録証明書
・道路位置申請原図
申請の代理が認められている場合であれば、建築士もしくは行政書士に必要書類の提出をお願いできる場合もあります。
再建築制限解除の難しさと課題
上記の方法によって再建築不可物件としての制限を解消できる可能性がありますが、決して簡単な話ではありません。
まず、隣地の一部を買い取る等についてですが、これは買い取り・交換・借り受けのいずれの方法であっても隣人の許可を得なければなりません。
仮に一部だとしても隣人は土地の一部を明け渡すことになるわけですから、その対価を受け取るとしても必ずしも交渉に応じるというわけではないでしょう。
次に、接している道路の条件を満たす場合や但し書きの申請をする場合であっても、必ずしもその申請が通るというわけではありません。
条件を満たしている状態でなければ申請をしても却下されるだけになりますので、場合によっては相当な手間をかけて徒労に終わるケースもあるでしょう。
再建築不可物件のまま活用する方法もある
再建築不可物件の制約を解消する方法はいくつかありますが、決して簡単な話ではないことがわかります。
ですが、だからといって再建築不可物件がどのような用途にも使用できないというわけではありません。
建築確認申請が不要な範囲であればリノベーションは可能なので、リノベーションして住んだり貸し出したり、カフェなどで利益を出したり資産価値を高めることで買い手を探すという方法もあります。
また、駐車場や家庭菜園にして他人に貸し出して利益を得るという方法もあるため、意外と再建築不可物件も活用法はあるのです。
とはいえ、ニーズに応じた活用法でなければ十分な利益やメリットは得られませんので、活用するにあたっては不動産の専門家の意見を取り入れつつ最適な方法を模索してください。
まとめ
再建築不可物件としての制限を解消する方法はいくつかありますが、難易度が低いわけではないので必ずしも制限の解除に成功するというわけではありません。
再建築不可の制限を解消するための方法や、再建築不可物件のまま活用する方法を知るためには、再建築不可物件について詳しい専門家の助力を得ることが重要なので、専門家と相談しつつ最適な方法を実行しましょう。
