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2024年5月18日

共有持分の不動産売却後の確定申告はしたほうが良い?しなくても良い?

 

共有持分の不動産売却後の確定申告は、売却益(譲渡所得)が発生した際には必須です。
購入価格>売却価格の場合の確定申告はしなくても問題ありません。

 

ただし、給与所得などとの損益通算が認められるケースが存在するため、確定申告をすることで所得税や住民税の還付金を受け取れる可能性が秘められています。

 

 

共有持分の不動産売却後の確定申告が必須なパターン

共有持分の不動産売却後に売却益(譲渡所得)が発生した際には、所得税の確定申告が義務付けられています。
売却益(譲渡所得)は次の計算式で算出可能です。

 

譲渡所得=売却金額-(取得費+譲渡費用)

 

仮に売却金額が6,000万円で取得費と譲渡費用の合計が2,000万円の場合、6,000万円-2,000万円=「4,000万円」が譲渡所得(売却益)となります。

 

共有持分の不動産売却後の確定申告をしなくても問題ないパターン

共有持分の不動産売却後の確定申告をしなくても問題ないパターンとして、以下の2つがあげられます。

 

・購入価格>売却価格
・「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」の適用

 

購入価格>売却価格

共有持分の不動産を売却した際、購入価格よりも売却価格が下回っているようであれば確定申告は不要です。

 

譲渡所得=売却金額-(取得費+譲渡費用)

 

上記の計算式では、購入価格(代金)は「取得費」として扱われます。
たとえば購入価格が5,000万円、売却価格が3,000万円の場合には、3,000万円-5,000万円=「マイナス2,000万円」のため、確定申告をしなくても問題ありません。

 

取得費

取得費は実額法と概算法で算出され、大きな金額のほうが取得費として採用されます。

 

取得費の算出方法 内容
実額法 不動産の取得費用より減価償却費を差し引く計算法
取得費用には、不動産の購入金額や仲介手数料、建物の建築費用などが該当します
概算法 譲渡収入金額(売却価格)×5%で算出

 

減価償却費(定額法)

減価償却費の定額法の計算式は次のとおりです。

 

建物の購入代金×0.9×償却率×経過年数
※経過年数は6ヶ月未満は切り捨て、6ヶ月以上は1年とします

 

建物の構造ごとの法定耐用年数と償却率(定額法)を、以下の表にまとめてみました。

 

建物の構造 非事業用 事業用
木骨モルタル造 耐用年数:30年
償却率:0.034
耐用年数:20年
償却率:0.050
木造
合成樹脂造
耐用年数:33年
償却率:0.031
耐用年数:22年
償却率:0.046
金属造
※骨格材の肉厚が3mm以下
耐用年数:28年
償却率:0.036
耐用年数:22年
償却率:0.046
金属造
※骨格材の肉厚が3mm超4mm以下
耐用年数:40年
償却率:0.025
耐用年数:27年
償却率:0.038
金属造
※骨格材の肉厚が4mm超
耐用年数:51年
償却率:0.020
耐用年数:34年
償却率:0.030
れんが造
石造
ブロック造
耐用年数:57年
償却率:0.018
耐用年数:38年
償却率:0.027
鉄骨鉄筋コンクリート造
鉄筋コンクリート造
耐用年数:70年
償却率:0.015
耐用年数:47年
償却率:0.022

 

「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」の適用

売却した共有持分の不動産に居住していた場合、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」が適用される可能性があります。

 

共有持分の不動産に関しては、共有者一人ひとりに対して最大3,000万円が譲渡所得より差し引かれる計算です。

 

夫婦の共有持分2分の1ずつのマイホームを売却した際、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」の適用後は次の譲渡所得となります。

 

譲渡益(売却益) 共有持分 特別控除額 課税譲渡所得
4,000万円 夫:2分の1
妻:2分の1
夫:2,000万円
妻:2,000万円
夫:0円
妻:0円
5,000万円 夫:2分の1
妻:2分の1
夫:2,500万円
妻:2,500万円
夫:0円
妻:0円
6,000万円 夫:2分の1
妻:2分の1
夫:3,000万円
妻:3,000万円
夫:0円
妻:0円
7,000万円 夫:2分の1
妻:2分の1
夫:3,000万円
妻:3,000万円
夫:500万円
妻:500万円
8,000万円 夫:2分の1
妻:2分の1
夫:3,000万円
妻:3,000万円
夫:1,000万円
妻:1,000万円
9,000万円 夫:2分の1
妻:2分の1
夫:3,000万円
妻:3,000万円
夫:1,500万円
妻:1,500万円
1億円 夫:2分の1
妻:2分の1
夫:3,000万円
妻:3,000万円
夫:2,000万円
妻:2,000万円

 

表の「課税譲渡所得」が「0円」の場合には、確定申告は不要です。
「課税譲渡所得」が一定以上の金額の際には、確定申告が義務付けられます。
※副業の場合には所得20万円以上

 

共有持分の不動産も該当する譲渡所得税率

不動産譲渡所得税率は、不動産の所有期間に応じて異なります。
共有持分の不動産に対しても同様です。

 

  長期譲渡所得 短期譲渡所得
不動産の所有期間 5年超 5年以内
税率 20.315%
※所得税:15%
※復興特別所得税:0.315%
※住民税:5%
39.63%
※所得税:30%
※復興特別所得税:0.63%
※住民税:9%

 

共有持分の不動産の売却益が発生しなくても、確定申告にて損益通算が適用される

共有持分の不動産の売却益が発生しなくても、確定申告をすることで損益通算が適用されるケースが存在します。

 

損失分は給与所得や事業所得などと相殺される形です。
所得税や住民税の還付金が受け取れる可能性も秘めています。

 

まとめ

ここまで、共有持分の不動産売却後の確定申告が必須なパターンと、確定申告をしなくても問題ないパターンを紹介してきました。

 

仮に損失分が発生した場合でも、損益通算が適用されるかもしれません。
そのため共有持分の不動産の売却後は、確定申告をすることをおすすめします。

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