ワケアーリ|共有持分、底地、再建築不可など、訳アリ物件トラブル解決

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2024年6月8日

共有持分の不動産売却相場に影響する7つのポイント

 

共有持分は、売却が難しい不動産と言われています。
建て替えや増改築、賃貸や売却の際に、ほかの共有者からの同意が必須となることがその理由です。

 

共有持分の不動産売却相場は、共有者の人数や立地条件とも無関係ではありません。
ここでは、共有持分の不動産売却相場に影響する7つのポイントをご紹介します。

 

 

共有持分の不動産は売却先によって相場が異なる

共有持分の不動産は、売却先によって相場が異なります。
共有持分の不動産の売却先候補として考えられるのは次の3つです。

 

・第三者
・ほかの共有者
・不動産業者(買取)

 

第三者

共有持分の不動産は、ほかの共有者からの同意がなくても売却が可能です。
とはいえ、第三者に共有持分の不動産を売却するのは難しいかもしれません。
何故ならば、共有持分の不動産を購入したとしても、活用の際にほかの共有者からの同意が必須となるためです。

 

活用方法 活用するための条件
共有持分のアパートを賃貸物件にする 過半数の共有者からの同意
共有持分のアパートを売却する 共有者全員の同意
共有持分の土地部分への建築 共有者全員の同意
共有持分の建物の建て替え 共有者全員の同意
共有持分の建物の増改築 共有者全員の同意

 

物件の築年数によっては、建て替えが必要な場合も少なくありません。
共有持分の不動産は、ほかの共有者のすべてが親族ということも考えられます。
第三者が共有者全員から同意を得るのは容易ではないでしょう。

 

ほかの共有者

共有持分の不動産を周辺相場に近い価格で売却できる可能性を持つのが、ほかの共有者(名義人)への売却です。
共有持分は、購入時の出資額に応じて持分割合が決まります。

 

出資額の割合 共有持分
名義人A:50%
名義人B:50%
名義人A:2分の1
名義人B:2分の1
名義人A:60%
名義人B:40%
名義人A:5分の3
名義人B:5分の2
名義人A:40%
名義人B:30%
名義人C:30%
名義人A:5分の2
名義人B:10分の3
名義人C:10分の3
名義人A:40%
名義人B:30%
名義人C:20%
名義人D:10%
名義人A:5分の2
名義人B:10分の3
名義人C:5分の1
名義人D:10分の1

 

不動産を共有分割で相続した際にも、相続人ごとの共有持分が発生します。

 

相続人 共有持分
被相続人の配偶者 2分の1
被相続人の子1 4分の1
被相続人の子2 4分の1

 

共有者の中には「ご自身の持分割合を増やしたい」と考えている方がいるかもしれません。
アパートなどの賃貸物件であれば、不動産収入(賃料)の増加にもつながります。

 

不動産業者(買取)

共有持分の買取を行う専門の不動産業者も存在します。
早期の現金化が比較的実現しやすい売却先です。
そのことから、周辺相場よりも割安に査定される傾向があるのは否めません。

 

たとえば持分割合が2分の1ずつの共有不動産の場合、持分割合の2分の1よりも低い金額が買取価格として設定されることが大半です。

 

持分割合 周辺相場 買取価格
※周辺相場の50%の場合
名義人A:2分の1
名義人B:2分の1
3,000万円 750万円
名義人A:2分の1
名義人B:2分の1
4,000万円 1,000万円
名義人A:2分の1
名義人B:2分の1
5,000万円 1,250万円

 

共有持分の不動産売却相場に影響する7つのポイント

共有持分の不動産売却相場を決める際には、次の7つのポイントが影響します。

 

・共有者の人数
・共有持分の内容
・居住者の有無
・築年数
・周辺環境
・住宅ローンの残債
・隣地との境界

 

共有者の人数

共有持分の不動産は共有者の人数に応じて、査定価格が変動します。
共有持分の不動産は、活用の際にほかの共有者からの同意が必須となるためです。

 

特に将来の売却を前提とした「不動産業者の買取」の場合、共有者が少なければ少ないほど、スムーズな交渉が期待できます。

 

共有持分の内容

共有持分の不動産の売却相場を決める際には、共有持分の内容も無関係ではありません。
共有持分が、土地と建物の両方に設定されている物件が望ましいのは確かです。

 

たとえば「土地のみ」の共有持分の場合、建物を所有している共有者より建物の共有持分を買い取る必要があります。
ほかの所有者の建物が存在する土地の売却が難しいことがその理由です。

 

居住者の有無

共有持分の不動産は、居住者の有無によっても相場価格が異なります。
物件で生活を営んでいる方が存在する場合、立ち退きをしてもらわないと売却ができません。
ほかの共有者からの同意を得るだけでなく、立ち退きの交渉が加わるため、売却そのものが敬遠されるおそれがあります。

 

築年数

不動産の売却価格は築年数が少なければ少ないほど、高額化しやすい傾向があります。
特に相続で受け継いだ不動産の中には、築年数30年から50年以上のものも珍しくありません。

 

共有持分の不動産は建て替えの際、ほかの共有者全員の同意が必要不可欠です。
解体費用なども踏まえた上での査定価格が想定されます。

 

周辺環境

周辺環境は不動産の相場価格に多大な影響を与えます。
共有持分の不動産も決して例外ではありません。

 

・最寄り駅からの距離
・最寄り駅が急行の停車駅やターミナル駅
・商業施設
・金融機関(ATMのみ支店を含む)
・学校などの教育施設
・病院などの医療施設
・役所
・幹線道路からの距離

 

住宅ローンの残債

住宅ローンの残債の有無も、不動産売却の際にチェックされるポイントです。
住宅ローンを組む際には、金融機関より不動産に対して抵当権が設定されます。

 

抵当権を抹消しないままの不動産を売却することはできません。
抵当権抹消登記には、住宅ローンの完済が必須条件です。
そのため、住宅ローンが完済している物件は、査定価格の点で優位に働きます。

 

隣地との境界

隣地との境界が曖昧なことが、不動産のトラブルの原因となることも少なくありません。
特に相続で受け継いだ土地は、隣地との境界(境界標)を確認しておきたいところです。

 

まとめ

ここまで、共有持分の不動産売却相場に影響する7つのポイントを紹介してきました。
共有持分の不動産売却は、ほかの共有者の存在を無視することはできません。
将来のトラブルを回避するためにも、必ず相談をした上で売却に臨むことをおすすめします。

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