「夫婦でそれぞれ出資して不動産を購入する」「親の不動産を兄弟で相続した」といった場合には、不動産の名義を単独ではなく複数人で登記する「共有名義」という選択をする場合があります。
その場合、当該不動産の売却・譲渡には共有名義人全員の合意が必要になりますが、それぞれが持つ「共有持分」については単独で売買することが可能です。
そこで、不動産の共有持分の売買手続きについて解説します。
共有持分売買の手続きの基本
まずは、共有持分の売買手続きの基本的な流れについて解説します。
共有持分売買のプロセスの一般的な流れ
基本的な流れとしては、まず売買の意志確認と、売買における条件の合意を成立させるところからスタートします。
これについては、不動産自体を売買する場合と異なり、ほかの共有名義人の合意を必要とせず、自身が保有する持分については自由に売買・譲渡することが可能です。
次に、売却価格の算定のため、不動産の評価とそれに基づいた価格の設定を行います。
買い取り業者に売却する場合は業者が算定するケースがほとんどであり、一般的に不動産の評価額に持分の割合をかけた金額よりも低くなる点がデメリットです。
最終的に、売買契約の締結と、売買に関する条件の明示および売買契約書の作成をもってして、設定した条件に基づいて売却額の振り込みと不動産登記の変更手続きが行われます。
持分の権利者の変更についても登記の変更手続きが必要になるため、一般的に司法書士に依頼して手続きを行うため、その際の費用の負担についても売買条件の設定に盛り込んで決めておく必要があります。
これだけ見ると、不動産自体を売買する場合とそこまで変わらないように見えるかもしれませんが、「共有名義」という特性上、単独名義の不動産を売却する場合と比較するとさまざまな箇所が異なります。
それを知らずに気軽に取引してしまうと後にトラブルに発展する可能性がありますので、共有名義の持分だけを売買する際の注意点をしっかりと把握して、トラブルにならないように注意しながら取引を進めることが重要です。
売主と買主の各ステップと役割の詳細
不動産の共有名義の持分を売買するにあたっては、「売主」「買主」それぞれが以下の役割を担って売買手続きを進めることになります。
・売主の手続き：物件情報の整理と開示
・買主の手続き：物件の調査と検討
・売主と買主の合意：価格交渉と条件調整
「不動産の共有名義の持分だけを売却する」といっても、その価値の源泉は対象となる不動産にあるわけですから、自身が保有する持分の割合と同様に対象となる不動産にどれだけの価値があるのか、どのような問題点があるのかを買主側に開示することは欠かせません。
そして、買主側は売主側の提示する情報を鵜吞みにするのは危険ですから、売買契約を締結する前の時点で対象となる不動産の価値などの調査を行い、その共有名義の持分を購入することに意義があるのかを精査して買い取るかどうかを決める必要があります。
売主側・買主側それぞれが納得できる条件になった場合は、売買する価格の交渉を進めて、その他の条件についての調整を進めることになります。
一般的に不動産の共有名義の持分だけを買い取るというのは専門の買い取り業者がメインとなりますので、条件の話し合いにしついてはそこまでこじれることはなく、相手はプロですからスムーズに話し合いが進むでしょう。
ただし、共有名義人に売却する場合や全くの他人に売却する場合だと、個人間の取引ではトラブルに発展する可能性もありますので、必要に応じて専門家に間に入ってもらうといった工夫が必要になります。
専門家の関与の重要性
プロである業者と取引する場合であればそこまでトラブルに発展せずスムーズに売買が成立するケースが多いですが、個人間の取引だとトラブルになってしまう可能性も否定できません。
そのため、個人間で持分の売買を行う場合には、専門家のサポートを得ることが重要です。
不動産業者や弁護士など専門家の役割と貢献
不動産の持分の売買では、「不動産業者」や「弁護士」といった、不動産取引や登記移転のプロである専門家の助力を得る必要もあるでしょう。
・不動産業者の役割：市場動向の提供とアドバイス
・弁護士の役割：契約書の確認と法的アドバイス
専門家の支援がもたらす利点としては、適性に持分の売買を進められると同時に、ある程度の安心感が得られるというメリットがあります。
個人間で取引した場合、あとになって「あの時、本当はこうするべきだった！」と取引相手からクレームが来る可能性もあるでしょう。
そうなれば、最悪の場合は裁判沙汰になってしまい、多くの手間と費用をかけることになります。
しかし、「不動産関係の取引のプロである不動産業者」と「法律関係のプロである弁護士」が取引に関わっていれば、それらの専門性をもってして取引相手のクレームに対処できるため、手間のかかるクレーム対処に煩わされるリスクが少ないです。
専門家のアドバイスを受けることで避けられる問題とは
不動産業者や弁護士などの専門家の助力を得ることができれば、スムーズに不動産の共有名義の持分を売買することができるでしょう。
・隠れた問題の発見とトラブル回避
・法的事項の誤解を防ぐ
・円滑な売買プロセスの確保
専門家に助力を依頼すれば、取引において適切かつスムーズな取引実態を確保することができるようになり、トラブルなく持分を売買することができます。
共有名義は「1つの不動産を複数の名義人で所有している」という、ある意味で歪な管理関係になっているため、権利を売買するにあたってはさまざまなトラブルが起こり得るでしょう。
取引にトラブルが生じれば、後に余計な手間をかけることになりますので、トラブルなくスムーズに売買を完了させて売買後のトラブルの発生リスクを抑えることには大きなメリットがあります。
まとめ
不動産の共有名義にはメリットもありますが、権利を売買するにあたってはさまざまなリスクを抱えることになります。
持分は売買できるとは言えトラブルの原因になる可能性もありますので、不動産業者や弁護士などのサポートを受けつつ、トラブルなく売買手続きを完了させるようにしましょう。
