ワケアーリ|共有持分、底地、再建築不可など、訳アリ物件トラブル解決

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2024年6月1日

共有持分の計算方法は不動産購入時(出資額)と相続時(法定相続分)で異なる


 

共有持分の計算方法は、不動産購入時は共有者(名義人)ごとの出資額が基準となります。
相続時の共有持分は法定相続分が基本ですが、法的に有効な遺言書が存在する際には、遺言書の内容が優先される形です。
遺産分割協議にて共有分割以外を選択した場合には、共有持分は発生しません。

 

ここでは、共有持分の計算方法についてご紹介します。

 

 

不動産購入時の共有持分の計算方法

不動産購入時の共有持分は、共有者(名義人)ごとの出資額にて割合が決まります。

 

出資額の割合 共有持分
名義人A:50%
名義人B:50%
名義人A:2分の1
名義人B:2分の1
名義人A:60%
名義人B:40%
名義人A:5分の3
名義人B:5分の2
名義人A:40%
名義人B:30%
名義人C:30%
名義人A:5分の2
名義人B:10分の3
名義人C:10分の3
名義人A:40%
名義人B:30%
名義人C:20%
名義人D:10%
名義人A:5分の2
名義人B:10分の3
名義人C:5分の1
名義人D:10分の1

 

たとえば、3,000万円の不動産を購入する際、2人の名義人が1,500万円ずつ出資した場合、それぞれの共有持分は2分の1です。
計算方法は次のとおり。

 

出資額÷購入代金=共有持分

 

出資額 共有持分
名義人A:1,500万円
名義人B:1,500万円
名義人A:2分の1
名義人B:2分の1
名義人A:2,000万円
名義人B:1,000万円
名義人A:3分の2
名義人B:3分の1
名義人A:2,250万円
名義人B:750万円
名義人A:4分の3
名義人B:4分の1

 

割り切れない際には繰り上げで調整

共有者ごとの出資額によっては、割り切れない数値が発生するかと思われます。

 

名義人A:1,750万円
1,750万円÷3,000万円=0.5833333…

 

名義人B:1,250万円
1,250万÷3,000万円=0.4166666…

 

上記のように割り切れない際には、どちらかの数値を繰り上げて調整する形です。

 

名義人A:0.59(100分の59)
名義人B:0.41(100分の41)

 

名義人Aの共有持分は100分の59、名義人Bの共有持分は100分の41に変更されました。

 

繰り上げ調整分は贈与税の基礎控除額以内に収めるのがコツ

繰り上げにて調整したことで、名義人Bより名義人Aへの20万円の贈与の扱いとなります。

 

名義人A:1,750万円⇒1,770万円
名義人B:1,250万円⇒1,230万円

 

贈与税の基礎控除額は年間110万円のため、20万円の贈与であれば課税対象外です。
贈与税は発生しないため、所轄の税務署に申告する必要もありません。
共有持分の繰り上げ調整をする際には、贈与税の基礎控除額(年間110万円)以内に収めるのがコツです。

 

住宅ローンごとの共有持分の計算方法

戸建住宅や分譲マンションを購入する際には、金融機関にて住宅ローンを設定するのが一般的です。
選んだ住宅ローンのタイプに応じて、共有持分の計算方法も異なります。

 

住宅ローン「連帯保証型」

名義人 出資額 共有持分
頭金:1,000万円
ローン:2,000万円
4分の3
頭金:1,000万円 4分の1

 

住宅ローン「連帯債務型」

名義人 年収 共有持分
夫(債務者) 600万円 10分の6
妻(連帯債務者) 400万円 10分の4

 

住宅ローン「ペアローン」

名義人 出資額 共有持分
頭金:1,000万円
ローン:3,000万円
7分の4
頭金:1,000万円
ローン:2,000万円
7分の3

 

上記の中では「連帯債務型」のみ、名義人ごとの年収が共有持分の計算方法として用いられます。

 

相続時の共有持分の計算方法

相続時の共有持分の計算方法は、法定相続分が基本となります。
たとえば被相続人の配偶者と、被相続人の子が2人の場合の共有持分は以下のとおりです。

 

相続人 共有持分
被相続人の配偶者 2分の1
被相続人の子1 4分の1
被相続人の子2 4分の1

 

被相続人に子が存在しない際には、被相続人の親または兄弟が相続人となります。

 

  相続人 共有持分
被相続人に子が存在しない
被相続人の親がご存命である
被相続人の配偶者
被相続人の親
被相続人の配偶者:3分の2
被相続人の親:3分の1÷人数
被相続人に子と親が存在しない
被相続人の兄弟がご存命である
被相続人の配偶者
被相続人の兄弟
被相続人の配偶者:4分の3
被相続人の兄弟:4分の1÷人数

 

相続時の共有持分の計算方法(法的に有効な遺言書がある場合)

法的に有効な遺言書がある場合の共有持分の計算方法は、遺言書に記載された内容が優先されます。

 

仮に「被相続人の配偶者のみが自宅の所有者となる」と記載されていれば、自宅に対する共有持分は発生しません。
効力としては遺言書>法定相続分ですが、遺言書に特に何も記されていないようであれば、法定相続分に則った共有持分が設定されます。

 

遺産分割協議にて共有分割以外を選択した場合

遺産分割協議にて共有分割以外を選択した場合には、共有持分が発生することはありません。
共有持分を回避したい方は、現物分割や代償分割や換価分割を選択することをおすすめします。

 

分割方法 内容 特徴
現物分割 相続人の数に応じた分割
※相続人2人⇒2分の1
※相続人3人⇒3分の1
・相続人全員に公平な分割が可能
・相続人ごとの相続税の負担が軽減される
・測量費用などが生じる可能性
代償分割 相続人のうち1名が土地の所有者になる
他の相続人には現金にて分割
・相続人全員に公平な分割が可能
・土地をそのままの形で残すことができる
・不動産評価額を算定する必要がある
換価分割 土地の売却後に得た売却金額を相続人全員で均等に分ける ・相続人全員に公平な現金での分割が可能
・売却の際に所有権移転登記が必須となる
・売却金額によっては譲渡所得税の納付も
共有分割 相続人の全員で土地を共有する
※特定の所有者を決定しない
・土地をそのままの形で残すことができる
・相続人全員が承諾しないと売却できない

 

まとめ

ここまで、共有持分の計算方法について紹介してきました。
購入時は出資額、相続時は法定相続分と捉えておくと良いかもしれません。
共有持分のみの売却は可能ですが、まずはほかの共有者に相談することから始めましょう。

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