立ち退きは入居者との話し合いにて、円満に退去してもらうことを前提に進めます。
ただし、入居者の規約違反が明らかであり、なおかつ立ち退きを拒否している場合には、強制執行の形で退去を求めるケースも。
ここでは、立ち退きに応じなかった際の強制執行の流れについてご紹介します。
立ち退きで強制執行が実施されるための条件
立ち退きで強制執行が実施されるための条件として、次の2つが考えられます。
・立ち退きに応じない（立ち退きの拒否）
・規約違反
立ち退きに応じない（立ち退きの拒否）
入居者の中には立ち退きに応じない方もいるかもしれません。
その場合には立ち退き料の支払いや敷金の返還、退去までの賃料の免除などの条件を提示しつつ、話し合いでの円満な解決が求められます。
立ち退きを拒否しているという理由だけでは、強制執行を実施することはできません。
規約違反
強制執行の実施には立ち退きの拒否に加えて、入居者が明らかな規約違反をしていることが条件となります。
| 規約違反の例 | 内容 |
|---|---|
| 賃料の未払い（長期間） | 賃料が3ヶ月以上支払われていない |
| 契約時の居住者数と異なる | 単身者で契約したが、無断で恋人などを住まわせる |
| ペット禁止 | ペット禁止にもかかわらず、無許可でペットを飼っている |
| 物件の使用目的 | 居住用で契約したがオフィスや店舗として使用している |
| 犯罪行為 | 詐欺などの犯罪目的で物件を使用している |
| 物件の又貸し | 契約者ではない人に無断で物件を又貸ししている |
| 騒音 | テレビやオーディオ、楽器などを大音量で鳴らす |
| 意図的な汚損、破損 | 壁紙への落書き、壁や床などを叩いて壊す |
上記のうち、強制執行に結びつきやすいのは長期間の賃料の未払いです。
とはいえ、強制執行はあくまでも最終手段であり、基本的には話し合いによる円満な解決が求められることを忘れてはなりません。
立ち退きに応じなかった際の強制執行の流れ
入居者が立ち退きを拒否し、なおかつ規約違反を継続している場合に限り、強制執行の手続きを進めることが認められています。
立ち退きに応じなかった際の強制執行の流れは次のとおりです。
・規約違反の改善依頼
・連帯保証人への連絡および請求
・内容証明郵便の送付
・賃貸仮契約の解除
・裁判所での明渡し請求訴訟
・強制執行（強制退去）
規約違反の改善依頼
まずは入居者に対して規約違反の改善依頼です。
口頭による注意のほか、規約違反が賃料未払いの場合ならば督促状が送付されます。
この段階で問題が解決（賃料の支払い、立ち退きの了承）すれば、強制執行に進むことはありません。
連帯保証人への連絡および請求
入居者が賃料の支払いに応じない場合には、連帯保証人への連絡および賃料の支払い請求が実施されます。
内容証明郵便の送付
連帯保証人への請求後も賃料の未払いが解決しない場合には、内容証明郵便の送付に進みます。
内容証明郵便とは、「誰が」「いつ」「どのような内容」を「誰に」送付したことを日本郵便が文字通り「証明」してくれる郵便物です。
地域の大きめな郵便局（集配郵便局など）でないと受け付けてくれません。
| 内容 | |
|---|---|
| レイアウト | 縦書き、横書きのいずれかを選択 |
| 字数および行数の制限（縦書き） | 1行：20字以内
1枚：26行以内 |
| 字数および行数の制限（横書き） | 1行：20字以内、1枚：26行以内
1行：13字以内、1枚：40行以内 1行：26字以内、1枚：20行以内 |
| 使用可能な文字 | ・かな（ひらがな、カタカナ）
・漢字 ・数字 ・英字（固有名詞のみ） ・括弧 ・句読点 ・その他、一般に記号として使用されるもの |
| 文字の数え方 | ％：1字
㎡：2字 ⑦：2字 ⑪：3字 ③それから：5字 10月10日までに：9字 |
| 必須記載事項 | 差出人および受取人の住所と氏名 |
内容証明郵便の送付先が1か所の場合には、同じものを3通準備します。
※送付用、謄本用（郵便局の保管用）、控え用
賃貸仮契約の解除
内容証明郵便で記された請求期間のうちに賃料の未払いが解決しない場合には、賃貸借契約の解除へと進みます。
裁判所での明渡し請求訴訟
賃貸仮契約の解除が済みましたら、舞台は裁判所での明渡し請求訴訟に移ります。
明渡し請求訴訟では次の書類を用意する必要があります。
・登記事項証明書（不動産登記簿謄本）
・固定資産評価証明書
・予納郵便切手
・収入印紙
・証拠となる書類（内容証明郵便、配達証明書、建物賃貸借契約書）
・代表者事項証明書
※原告もしくは被告が法人の場合のみ
強制執行（強制退去）
裁判所での明渡し請求訴訟の判決後も退去しない場合、強制執行（強制退去）が実施されます。
強制退去では入居者の同意がなくとも、部屋の家具などのすべてを運び出すことが可能です。
居住している方もその時点で退去させられます。
強制退去の費用は貸主（オーナー、大家さん）が負担する形です。
かかった費用は後日、借主（入居者）に請求することも認められています。
立ち退きに伴う強制執行を回避するために
立ち退きの拒否の結果、強制執行が完了してしまいますと、立ち退き料や敷金を受け取ることができません。
強制退去の費用も請求される可能性もあります。
強制執行を回避するためには、以下の3つの行動がカギとなるでしょう。
・規約違反の改善
・立ち退き交渉を拒否しない
・立ち退きに応じるための条件を考慮
規約違反の改善
強制執行の回避には、規約違反の改善が第一です。
未払いの賃料を完済する、貸主と具体的な支払い計画を立てるなどを実行しましょう。
立ち退き交渉を拒否しない
規約違反の改善とともに、立ち退き交渉を拒否しないことも強制執行の回避へと導きます。
立ち退きに応じるための条件を考慮
立ち退きに応じるための条件を考慮しておくことで、より円滑な交渉が期待できます。
・立ち退き料の支払い
・敷金の返還
・退去までの賃料を免除
・引っ越し代など
まとめ
ここまで、立ち退きに応じなかった際の強制執行の流れについて紹介してきました。
立ち退き交渉は貸主と入居者との話し合いによる平和的解決が基本です。
強制執行はあくまでも最終手段であることを認識しておきましょう。
