告知物件とは売買や賃貸の契約時に、宅地建物取引士による告知事項が義務付けられている不動産を指します。

告知事項は心理的瑕疵や物理的瑕疵、環境的瑕疵や法的瑕疵です。

 

告知物件は周辺相場と比べて、賃料や売却価格が割安になりやすい傾向があるのは否めません。

ここでは、告知物件の売却に関するヒントをご紹介します。

 

 

告知物件で義務付けられている4種類の告知事項

告知物件の売買契約や賃貸契約を締結する前には、以下の4種類の告知事項を伝えることが宅地建物取引士に義務付けられています。

 

・物理的瑕疵

・法的瑕疵

・心理的瑕疵

・環境的瑕疵

 

物理的瑕疵

物理的瑕疵（ぶつりてきかし）の代表的なものは、雨漏りやシロアリなどの害虫被害です。

ほかにも地盤沈下や土壌汚染、基礎部分の破損や耐震基準に達していない建物も物理的瑕疵に含まれます。

 

ただし重要事項説明の時点で付帯設備表などで伝達済みの項目においては、物理的瑕疵の対象外です。

基本的には売買契約や賃貸借契約の締結後に起きた建物や設備の不具合が該当します。

 

法的瑕疵

法的瑕疵（ほうてきかし）には文字通り、法律や法令で定めた基準に達していない物件が当てはまります。

 

建築基準法や都市計画法や消防法のほか、市区町村自治体ごとに設けた法令や条例を遵守しているか？否か？が焦点です。

 

法的瑕疵の代表的な例として再建築不可物件があげられます。

再建築不可物件に指定された場合、建物の建て替えや増改築の許可が下りません。

一部のリフォームやリノベーションは認められていますが、費用対効果を見極める必要があります。

 

心理的瑕疵

心理的瑕疵（しんりてきかし）には、過去に人の命に関わる事故や事件が起きた物件が当てはまります。

 

・自殺

・殺人事件

・不審死

・火災

・水害など

 

賃貸物件の場合には、事件や事故の後に特殊清掃が施されてから3年間は告知義務が生じます。

一方で、売却物件の告知義務は期限が設けられていません。

事件や事故が起きてからの年数に関わらず、告知事項の説明が求められます。

 

ただし老衰や病気が原因となる死亡や、日常的に起こりうる食事中の誤嚥や建物内の転倒による事故は心理的瑕疵に含まれません。

告知事項から除外されるケースもあります。

 

参考資料

 

国土交通省

宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン

7ページ（１）宅地建物取引業者が告げなくてもよい場合について

https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001426603.pdf

 

環境的瑕疵

環境的瑕疵（かんきょうてきかし）には、嫌悪感や不安を抱く可能性のある施設が近隣に所在する物件が該当します。

物事の捉え方は個人差の部分が大きいため、すべての方にとって環境的瑕疵となるわけではありません。

 

 

告知物件の相場は周辺と比べて割安になりやすい

 

告知物件の相場は周辺と比べて割安になりやすい傾向があります。

中には格安の賃料や売却価格が設定されている物件も見受けられるほどです。

 

どのくらい割安になるのか？については、瑕疵の内容や事故や事件からの経過年数によって異なります。

中には月額の賃料を抑える目的で、あえて告知物件を選んで居住する方も。

 

とはいえ告知物件＝格安とは限りません。

駅チカなどの人気のエリアではほんの少しだけ割り引かれているため、不動産広告だけでは告知物件と見分けにくいことも考えられます。

 

重要事項説明書や付帯設備表などをきちんと確認した上で、購入や賃貸の契約に進むのが賢明です。

 

告知物件の売却に関するヒント

告知物件の売却の際には、できるだけマイナスのイメージを払拭することが求められます。

いったいどのような工夫を施せば、物件のイメージアップに導けるのでしょうか？

ここからは、告知物件の売却に関するヒントを提案させていただきます。

 

・リフォームやハウスクリーニング

・更地にしてからの売却

 

リフォームやハウスクリーニング

告知物件の中でも心理的瑕疵に該当する際には、リフォームやハウスクリーニングがカギとなり得ます。

 

具体的には壁紙やカーペット、フローリングの張り替えのほか、破損や汚損や腐食した箇所の修繕です。

臭いの除去や害虫駆除も行っておきましょう。

 

更地にしてからの売却

再建築不可物件でないことが条件となりますが、更地にしてからの売却も有効な選択肢です。

一定期間駐車場として運営してから売却するのも良いかもしれません。

 

まずは再建築不可物件でないことを所轄の市区町村役場にて確認してください。

建築課や道路課、建築指導課などの窓口で受け付けています。

 

それから更地にするためには、解体費用が必要不可欠です。

費用対効果を踏まえた上で更地にすることを検討しましょう。

 

ちなみに更地の場合には、固定資産税や都市計画税の軽減措置の対象外となります。

 

 

通常の固定資産税や都市計画税の計算式は次のとおり。

 

固定資産税評価額×1.4（標準税率）＝固定資産税額

固定資産税評価額×0.3（標準税率）＝都市計画税額

 

小規模住宅用地（200㎡以下）の軽減措置と比較した際、6倍超の固定資産税が土地に対して課せられます。

 

まとめ

ここまで、告知物件の売却に関するヒントを紹介してきました。

告知物件は買主に敬遠されやすい側面を持つ不動産です。

早期の現金化を求める場合には、仲介と買取がセットとなる不動産会社のサービスも視野に入れると良いかもしれません。