土地を購入しようと物件情報を探していると「再建築不可物件」という言葉を目にする機会もあると思います。

この再建築不可物件には、一般的な不動産とは大きく異なる特徴があり、それを知らずに購入してしまうと後悔する可能性があるのです。

そこで、再建築不可物件とはどのような不動産なのかについて解説します。

 

 

再建築不可物件とは？

まずは、再建築不可物件とはどのような存在なのかについて解説します。

 

再建築不可物件の基本的な定義

「再建築不可物件」とは、簡単に言えばその建物を取り壊して別の建物を建築することが許可されていない物件のことです。

一般的に、建物付きの土地を購入する場合において、その建物が古いなどの理由から新築で建物を準備するにあたっては、既存の建物を取り壊して新築するという手段をとります。

しかし、その物件が再建築不可物件に指定されている場合は、このプロセスを経ることができず、建物の取り壊し自体は可能なのですが、新しく建物を建てることは禁止されているのです。

この使い勝手の良く無さから、一般的に再建築不可物件は同じエリアの同程度の水準の物件と比較して安価で取引されることが多く、場合によっては同程度の物件の１～２割程度の価格で購入できるケースもあります。

 

規制の根拠と法的背景

この「再建築不可」という制限は、不動産会社が勝手に取り決めているというわけではなく、「建築基準法」と「都市計画法」という2つの法律が深く関わっています。

これらの法律に準拠すると、「接道義務」というルールが存在するのです。

都市計画法で定められている都市計画区域と準都市計画区域で建物を建てる場合には、建築基準法で定められた接道義務を満たさなければならず。接道義務とは幅員4m以上である建築基準法上の道路に建物の敷地が2m以上接している状態ことをいいます。

そのため、1950年に制定されている建築基準法以前の区分で建てられた建物に関してはこれらの基準が適用されないまま建てられているため、接道義務を満たしていない状態で建っており、これを取り壊して新築することはできないのです。

 

再建築不可物件の影響と制約

次に、再建築不可物件であることによる影響について解説します。

 

不動産価値と取引への影響

再建築不可物件になっている不動産は、その資産価値が同程度の物件と比較して低く見積もられてしまいます。

理由は前述のとおり、再建築不可物件になっている土地は更地にしても建物を建てることができず、そこに住むことができないため利用価値が極めて低いとみなされるからです。

前述のとおり、再建築不可物件は1950年以前に建物が建てられているということは、基本的に建っている建物は古い物件となります。

リノベーションすることは可能なのですが、「建築確認申請」が必要なレベルの大規模なリノベーションについては再建築不可物件の制限に抵触するため不可能となっているのです。

そのため、建築確認申請が不要なレベルでのリノベーションを行ってその建物に住むか、住居としての土地活用を諦めるかの2択になるのです。

 

所有者の選択肢と対策

再建築不可物件は「新たに建物を建てられない」という制限はありますが、「建物ではない」という条件下であれば、既存の建物を取り壊して活用することは不可能ではないのです。

まず「古民家としての価値を見出す」という手法があります。

基本的に古い建物が多い再建築不可物件は、最近ニュースで取り上げられることの多い古民家であるケースも多く、これを建築確認申請が不要なレベルでリノベーションすることで利便性の高い古民家として生まれ変わらせることも可能です。

これでカフェや宿泊施設を営んだり、他人に賃貸として貸し出したり、転売することで利益を得るといった方法を選択できるでしょう。

次に「駐車場や自動販売機設置スペースとして活用する」という方法もあります。

これらは建築不可の制限に抵触しないため、立地条件などの条件により利益を十分に得られるのであれば、これらの方法で活用するという方法もおすすめです。

ただし、そもそも接道義務を満たしていない土地であるため、場合によっては利便性の良くない立地になってしまい、十分な利益を確保できない可能性もあるので注意しましょう。

また、「隣接している土地を買い取る」という方法もあります。

隣接している土地が接道義務を満たしているのであれば、それと合わせることで接道義務を満たした広い土地になり、建物を建てることもできるようになります。

複数の土地ということで広くなるため、商業施設などの大型施設を建てやすくなり、企業に売却しやすくなるというメリットもあるのです。

ほかには「農地として活用する」という方法もあります。

狭い土地だと農業収入を得るのに十分な広さではないケースも多いですが、家庭菜園としてならば十分な広さになることもあるため、他人に貸し出して利益を得るという方法もあります。

このように、再建築不可物件には制限が大きいわりにさまざまな活用法を見出すこともできますので、土地活用に関して自身がある方であれば再建築不可物件を運用して利益をあげることも検討してみてはいかがでしょうか。

ただし、再建築不可物件は資産価値が低いということは「担保価値が低い」ということなので、銀行系の住宅ローンを借りることはかなり難しいことを念頭に置いておきましょう。

いくら価格が安めに取引されることが多いとはいえ不動産取引は多額の資金が動くことになりますので、相応の金額を現金一括で取引しなければならなくなることを念頭に置いて、どのように土地活用・運用を進めるのかを計画することが重要です。

 

まとめ

再建築不可物件は建物を建て直すことができず、リノベーションの範囲も制限されてしまいます。

ですが、土地活用の方法が全くないというわけではありませんので、運用して利益を上げることができないわけではありません。

購入には銀行系住宅ローンの利用が難しいという制限がありますので、資金計画と運用計画を入念に組み上げてから再建築不可物件の運用を進めましょう。