再建築不可物件には、建築基準法が施行された1950年以前に建てられた建物が該当します。
もしくは1968年施行の都市計画法以前に建築された不動産です。
再建築不可物件には建て替えや増改築が認められていません。
そのため、資産価値が低めに抑えられがちな点が共通項です。
ここでは、再建築不可物件の「買取」についてご紹介します。
再建築不可物件の「買取」とは？
買取とは、再建築不可物件を不動産会社に直接購入してもらうやり方です。
買主が不動産会社となるため、仲介手数料が発生しません。
仲介手数料は不動産取引（売買、賃貸など）の仲介を不動産会社に依頼し、無事成立に結びついた際に発生する成功報酬です。
| 売買価格 | 仲介手数料（消費税込・最大） |
|---|---|
| 100万円 | 55,000円 |
| 200万円 | 110,000円 |
| 300万円 | 154,000円 |
| 400万円 | 198,000円 |
| 500万円 | 231,000円 |
| 1,000万円 | 396,000円 |
| 2,000万円 | 726,000円 |
| 3,000万円 | 1,056,000円 |
| 4,000万円 | 1,386,000円 |
| 5,000万円 | 1,716,000円 |
| 6,000万円 | 2,046,000円 |
| 7,000万円 | 2,376,000円 |
| 8,000万円 | 2,706,000円 |
| 9,000万円 | 3,036,000円 |
| 1億円 | 3,366,000円 |
| 1億5,000万円 | 5,016,000円 |
| 2億円 | 6,666,000円 |
| 2億5,000万円 | 8,316,000円 |
| 3億円 | 9,966,000円 |
| 7億円 | 23,166,000円 |
| 10億円 | 33,066,000円 |
仲介手数料（売買）の計算式は次のとおりです。
| 売買価格 | 計算式 |
|---|---|
| 200万円以下 | 売買価格×5%＋消費税10% |
| 200万円超～400万円以下 | 売買価格×4%＋2万円＋消費税10% |
| 400万円超 | 売買価格×3%＋6万円＋消費税10% |
再建築不可物件を買取してもらう3つのメリット
再建築不可物件を不動産会社に買取してもらうことで、次の3つのメリットが得られます。
・建物の管理やメンテナンスが不要となる
・税金（固定資産税、都市計画税）の納付義務が消滅する
・早期の現金化
建物の管理やメンテナンスが不要となる
再建築不可物件の買取後は、建物の管理やメンテナンスが不要となります。
建物の維持には部屋の片付けや清掃、庭の手入れやゴミ出しなどが必須です。
放置された建物は老朽化が進行します。
いつしかゴミ屋敷と化して周囲の景観を損ねることもあるかもしれません。
将来的に特定空き家に認定された場合、市町村自治体より解体費用や50万円以下の過料が科せられることもあり得るでしょう。
再建築不可物件の買取は将来のリスク回避にも結びつきます。
税金（固定資産税、都市計画税）の納付義務が消滅する
不動産を所有している以上、固定資産税や都市計画税の納付から逃れることは不可能です。
再建築不可物件であっても例外ではありません。
固定資産税および都市計画税は次の計算式にて算出されます。
固定資産税評価額×1.4（標準税率）＝固定資産税額
固定資産税評価額×0.3（標準税率）＝都市計画税額
土地に建物が経てられている場合には、土地に対する税金の軽減措置が受けられます。
| 税金の名称 | 軽減措置 | |
|---|---|---|
| 小規模住宅用地
※200㎡以下 |
固定資産税 | 固定資産税評価額×6分の1 |
| 小規模住宅用地
※200㎡以下 |
都市計画税 | 固定資産税評価額×3分の1 |
| 一般住宅用地
※200㎡超 |
固定資産税 | 固定資産税評価額×3分の1 |
| 一般住宅用地
※200㎡超 |
都市計画税 | 固定資産税評価額×3分の2 |
とはいえ再建築不可物件の多くは築年数40年から50年以上の建物です。
現在進行系で居住しているのであればともかく、使用していない場合には負の財産になりかねません。
再建築不可物件の買取の完了後は、固定資産税や都市計画税の納付義務が消滅します。
早期の現金化
相続で再建築不可物件を受け継いだ場合、相続財産として相続人同士で分割する必要があります。
| 分割方法 | 内容 | 特徴 |
|---|---|---|
| 現物分割 | 相続人の数に応じた分割
※相続人2人⇒2分の1 ※相続人3人⇒3分の1 |
・相続人全員に公平な分割が可能
・相続人ごとの相続税の負担が軽減される ・測量費用などが生じる可能性 |
| 代償分割 | 相続人のうち1名が土地の所有者になる
他の相続人には現金にて分割 |
・相続人全員に公平な分割が可能
・土地をそのままの形で残すことができる ・不動産評価額を算定する必要がある |
| 換価分割 | 土地の売却後に得た売却金額を相続人全員で均等に分ける | ・相続人全員に公平な現金での分割が可能
・売却の際に所有権移転登記が必須となる ・売却金額によっては譲渡所得税の納付も |
| 共有分割 | 相続人の全員で土地を共有する
※特定の所有者を決定しない |
・土地をそのままの形で残すことができる
・相続人全員が承諾しないと売却できない |
中でも換価分割を選択した際には、再建築不可物件を現金化することが求められます。
再建築不可物件は売却が難しい不動産のひとつです。
相続税の納付期限までにまとまった現金を用意したい方にとって、再建築不可物件の買取は有力な選択肢となり得ます。
再建築不可物件の買取で生じるデメリット
再建築不可物件の買取は、早期の現金化や税金の納付義務の消滅などのメリットが得られる一方で、以下のデメリットが生じることも想定されます。
・通常の売却と比べて取引価格が割安になりやすい
・必ずしも買取が成立するとは限らない
通常の売却と比べて取引価格が割安になりやすい
再建築不可物件を含む不動産の買取は、通常の売却と比べると取引価格が割安になりやすい傾向があるのは否めません。
最初は売却で仲介し、一定期間売却が成立しない場合に買取を行う不動産会社も存在します。
特に再建築不可物件は売却が難しいこともあり、買取価格が相応に設定される点は理解しておきたいところです。
必ずしも買取が成立するとは限らない
不動産会社は物件の買取後に有効活用して利益を上げることを想定しています。
再建築不可物件の場合には、再建築可能に切り替わるか？否か？が買取査定の重要ポイントです。
交通アクセスや周辺環境などを加味した上で、買取査定価格が決定します。
査定条件を満たさない物件と判断された際には、買取を見送られるケースも。
必ずしも買取が成立するとは限らないことを踏まえた上で、買取に臨みましょう。
まとめ
ここまで、再建築不可物件の買取について紹介してきました。
早期の現金化を求める方にとって、買取は魅力的な選択肢です。
まずは買取の実績が豊富な不動産会社に相談することをおすすめします。
