再建築不可物件のアパートは、周辺相場よりも割安で購入できる不動産です。

 

固定資産税や都市計画税も軽減されるため、ランニングコストを抑えられます。

新たに建て替えることが認められていないことがその理由です。

 

ここでは再建築不可物件のアパートを購入するメリットや注意点についてご紹介します。

 

 

再建築不可物件のアパートを購入するメリット

再建築不可物件とは、建築基準法に定められた接道義務を果たしていない物件です。

幅員4メートルの道路に2メートル以上接していれば、再建築不可物件には当てはまりません。

 

建築基準法が施行された1950年以前や、1968年に定められた都市計画法以前に建てられた住宅の中に再建築不可物件が含まれています。

 

再建築不可物件のアパートを購入するメリットは次のとおりです。

 

・周辺相場よりも割安で購入可能

・ランニングコストを抑えられる

 

周辺相場よりも割安で購入可能

再建築不可物件は周辺相場と比べて割安で購入できるメリットがあります。

再建築不可物件のアパートは築年数が50年を超えているものが多く、建物の資産価値はお世辞にも高いとは言えません。

 

建物の建て替えや増改築も認められていないため、土地活用の選択肢が少ない点も価格に表れています。

ただし、再建築不可物件は一定以内のリフォームは可能です。

交通アクセスの良好なエリア内のアパートであれば、不動産収入による利益が期待できるでしょう。

 

ランニングコストを抑えられる

再建築不可物件はランニングコストを抑えられる点もメリットに含まれます。

毎年納める固定資産税や都市計画税が低めに設定されることがその理由です。

 

建物が建てられている土地のため、固定資産税や都市計画税の軽減措置が適用されます。

 

 

再建築不可物件は建物の築年数が50年を超えているものも少なくありません。

経年減点補正率の最低数値である「0.20」が適用されるため、建物の固定資産税や都市計画税も軽減されます。

 

 

参考資料

総務省「固定資産評価基準 第二章 家屋」 78ページ

別表第９ 木造家屋経年減点補正率基準表

https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/ichiran13/pdf/kaoku.pdf

 

再建築不可物件のアパートを購入する際の注意点

再建築不可物件のアパートを購入する際には、以下の4つの注意点を踏まえておきたいところです。

 

・金融機関からの融資が受けられるか？

・リフォーム費用

・倒壊のリスク

・売却先が限定される

 

金融機関からの融資が受けられるか？

再建築不可物件が割安で購入できるのは、資産価値が低めに設定されていることがその理由です。

 

そのことから金融機関によっては、融資の対象外となることも想定されます。

仮に融資を受けられたとしても、希望する金額より下回る可能性もあるかもしれません。

 

再建築不可物件のアパート購入時には、ある程度まとまった額の現金を準備しておくことをおすすめします。

 

リフォーム費用

再建築不可物件は一定以内のリフォームが認められています。

リフォームを施すことで物件のイメージがアップし、入居者が集まりやすくなるかもしれません。

 

とはいえ再建築不可物件の所在するエリアは道路幅が狭く、工事用の大型車両が現場近くに停車できないことも想定されます。

少し離れた駐車場から資材の搬入などを行った場合、リフォーム費用が高額化するのは否めません。

 

リフォームのローンは住宅ローンと比べて金利が高めに設定されています。

予算内に収められるよう、施工業者や不動産会社との相談が必要不可欠です。

 

倒壊のリスク

再建築不可物件には築年数と相まって老朽化している建物が見受けられます。

中には建築基準法の耐震基準からかけ離れていることも。

 

再建築不可物件は建物の建て替えができません。

将来の倒壊のリスクも想定しておきましょう。

 

売却先が限定される

再建築不可物件は、解体後に更地に戻したとしても用途が限られてしまいます。

資産価値が低めのため、住宅ローンの設定が難しい不動産です。

そのため売却の際には、まとまった現金を用意できる売却先を探す必要があります。

 

まとめ

ここまで、再建築不可物件のアパートを購入するメリットと注意点を紹介してきました。

再建築不可物件の購入前には交通アクセスや、隣家との関係性なども調査しておくと良いかもしれません。