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2023年10月22日

底地とは?不動産取引での役割と重要性

 

不動産の権利関係は、シンプルな場合もあれば複雑な場合もあります。

「底地(そこち)」も権利関係を意味する不動産の用語であり、その意味を知らないといざというときにトラブルになってしまうかもしれません。

そこで、不動産の底地の意味について解説します。

 

 

底地の基本的な理解

まずは、不動産の底地の基本的なことについて解説します。

 

底地の意味と役割

「底地」とは、他人に権利を貸している土地のこと、要するに借地権が設定されている土地のことです。

底地の本来の持ち主のことを「地主」といい、地主から底地を借りている人のことを「借地人」といいます。

地主は底地を借地人に貸すことにより、借地人から賃料を得て利益を確保することが一般的です。

借地人が他の人に借地権を売買する際には地主の承諾を得る必要があり、その際には地主は借地人に対して承諾料を請求できます。

一般的なイメージだと「それって【借地】のことじゃないの?」と思われるかもしれませんが、実は底地と借地は同じ土地を指していて、地主側からすると底地であり、借地人からすると借地になるのです。

昔の法律だと借地人の権利が大きく守られていたのですが、時代が進むにつれて地主側の利益を守る必要性が出てきたため、新しい法律に改正されたことにより借地契約の際の定期借地権の期間が満了したらその土地を地主に返還しなければならなくなっています。

 

底地評価の方法と重要性

底地の評価額を算出する際には、国税庁が定めている「相続税評価額(路線価)」を使い、更地状態の価格から相続税評価額で定められた借地権割合を引いた額が、底地の評価額です。

ただし、これはあくまでも相続税の価格を決める際などに使われる底地の評価方法であり、それ以外の取引関係における評価方法とは異なります。

たとえば、銀行は底地に対して評価額をゼロ円、つまり評価額を算定しない方針となっているのです。

これは、銀行が土地価格を決めるにあたって重要視しているのが「担保としての価値」であり、借地人がいる状態では土地を自由に取り扱うことができず、しかも底地の評価額は更地のそれよりも低くて市場に流通しない性質があるため、銀行は底地に対して担保価値を見出さないのが理由となります。

次に、第三者が評価する場合ですが、銀行ほどではありませが安く評価される場合が多いでしょう。

理由としては銀行の項目で説明した通り更地よりも利用価値が乏しく流通経路も限られてしまうため、資産価値はどうしても低く見られてしまいます。

売却先として最も底地を評価してくれるのは、おそらくその底地を借りている借地人でしょう。

借地人は底地を買い取ることで土地建物両方を自身の資産にすることができ、建物の建て替え等に地主の承諾がいらないことや、買い取った底地を担保に住宅ローン等を組めるなどのメリットもあります。

買い取るメリットが多いため、第三者と比較して底地の評価額を高く見積もってくれる可能性が高いのです。

 

底地の有効な利用方法

一般的に底地の活用法というと「売却」という手段になるわけですが、ほかにも選択肢はあります。

たとえば、底地の所有権と借地権それぞれ一部だけを等価交換することにより、地主と借地人それぞれが完全所有権を得るという方法です。

もちろん、売却するという選択肢もありますが、底地のままでは資産価値が低いため売却価格もそこまで確保できないでしょう。

なので、もし高値で売却できる可能性があるのであれば、借地人から借地権を買い取って建物を取り壊し、更地にしてから売却するという選択肢もあります。

都市開発などで土地の価値が高まるなどの要因があれば、かかる費用以上の売却益を得られる可能性がありますし、借地人とのトラブル関係も解消されるのでメリットは大きいです。

 

底地取引の成功要因

底地の取引は、やり方次第では大きな利益を生み出す可能性もあります。

 

専門家のアドバイスの重要性

底地も不動産の一種ですから、不動産取引ということになります。

多くの方は不動産の取引に関して詳しくないでしょうし、場合によっては手続きの不備などによって多くの手間をかけられてしまうこともあるでしょう。

そのため、底地の取引を考えている際には不動産取引について詳しい専門家の助力を得ることをおすすめします。

不動産取引は、取引のやり方次第で得られる利益は大きく変動しますので、場合によっては最適な取引の場合と比較して大幅な利益減になってしまうこともあるでしょう。

そのため、専門家のアドバイスを得ながら取引を進めることにより、利益を最大化して底地を取引することができます。

 

都市開発との関連性

底地の取引をスタートするにあたっては「都市開発」の展望について注視する必要があります。

都市開発はそれまでの地域の在り方を大きく変えることにより、地域の価値を高めると同時にその都市開発に関わる土地の価値を大きく上げることになります。

駅や大型商業施設などが建てられることになれば、土地の需要は大幅に上昇するでしょう。

そうなれば、底地状態を解消して土地を売却して大きな利益を得ることができますし、そうでなくても地代の値上げ交渉を有利に進めることができます。

底地はその状態のままでは取引の価値が低く、買い取ってもらえるとしても二束三文で売りに出すしかありません。

しかし、都市開発という土地価格のブーストがかかるイベントが発生すれば、保有する土地をうまく売却して利益を得るチャンスとなります。

もちろん、土地開発はそう頻繁に行われるわけではありませんので、得られるチャンスは限られています。

ですが、チャンスをものにすることで底地取引で大きな利益を得る機会をつかむことができますので、都市開発の話を耳にしたら底地の活用方法についてしっかりと検討しましょう。

 

まとめ

底地は借地契約により地代を得られますが、資産価値を大きく下げる要因になってしまいます。

ですが、取引方法はさまざまですし、都市開発のようなビッグイベントがあれば底地を有利に取引できる可能性もあるでしょう。

底地は権利関係が面倒になるケースもありますので、場合によっては専門家の意見を参考にしつつスムーズに問題を解決してください。

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