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2023年9月18日

底地の持つ3つのメリットと2つのデメリット

 

底地は借地権が設定された土地の名称です。

 

土地を借りている借地人が存在する限りは、安定した不動産収入が見込めるのがメリットと言えるでしょう。

建物の管理やメンテナンスなども借地人におまかせできるため、比較的手間がかかりません。

 

ここでは底地の持つ3つのメリットと、2つのデメリットについてご紹介します。

 

 

底地と借地は同じ土地、立場の違いで呼称が異なる

底地:土地を貸している人(地主)

借地:土地を借りている人(借地人)

 

  地主 借地人
権利 土地の所有権 土地の借地権
どのような関係? 借地人に土地を貸している 地主から土地を借りている

借りた土地に戸建住宅などを建てている

費用 借地人から支払われた地代を受け取る 土地の使用料として地主に地代を支払う
借地権の売買時 借地人より承諾料を受け取る 地主に承諾料を支払う
底地の売買 可能

※買主が見つかることが条件

地主から購入することも可能
固定資産税 土地に対する固定資産税を納める 建物に対する固定資産税を納める
都市計画税 土地に対する都市計画税を納める 建物に対する都市計画税を納める

 

底地の所有者が得られる3つのメリット

底地の所有者が得られるメリットは次の3つです。

 

・定期的な不動産収入(地代)

・建物の管理を借地人におまかせできる

・固定資産税の軽減措置が受けられる

 

定期的な不動産収入(地代)

底地の所有者が得られるメリットとして、定期的な不動産収入(地代)があげられます。

アパートやマンションなどの賃貸物件と異なり、長期的に安定した顧客となり得るのが借地人です。

 

更新手数料

賃貸借契約の更新時に発生する費用です。

契約の内容にもよりますが、地主が受け取れる不動産収入のひとつでもあります。

 

承諾料

借地人が建物の増改築や建て替えをする際には、地主からの許可が必須です。

許可を得る際に発生するのが承諾料となります。

承諾料は借地の条件変更や借地権の譲渡に対しても生じるのもメリットです。

 

建物の管理を借地人におまかせできる

建物の管理を借地人におまかせできる点も、底地のメリットに含まれます。

経年劣化による建物の修繕費やクリーニング費用なども借地人の負担です。

不動産会社などに建物の管理を依頼する必要もありません。

 

固定資産税の軽減措置が受けられる

固定資産税や都市計画税は、建物を有していることで軽減措置を受けることが可能です。

底地の場合には借地人の建物が所在するため、軽減措置の対象となります。

 

  税金の名称 軽減措置
小規模住宅用地

※200㎡以下

固定資産税 固定資産税評価額×6分の1
小規模住宅用地

※200㎡以下

都市計画税 固定資産税評価額×3分の1
一般住宅用地

※200㎡超

固定資産税 固定資産税評価額×3分の1
一般住宅用地

※200㎡超

都市計画税 固定資産税評価額×3分の2

 

底地に秘められた2つのデメリット

底地には安定した不動産収入や建物の管理面でのメリットが得られる一方で、以下の2つのデメリットが考えられます。

 

・土地の使用が制限つき(借地権の契約期間)

・底地は相続財産(相続税)

 

土地の使用が制限つき(借地権の契約期間)

底地には借地権の契約期間が設定されています。

契約期間内は土地の使用に制限がかかるため、地主が自由に使用することが認められていません。

借地権の契約期間は契約した年代によって異なります。

 

旧借地法(1992年7月31日までの契約)

 

建造物の種類 初回設定期間 更新後の期間
木造 30年(最低でも20年) 20年
鉄骨造・鉄筋コンクリート造 60年(最低でも30年) 30年

 

借地借家法(1992年8月1日以降の契約)

 

借地権の種類 初回設定期間 更新後の期間
普通借地権 30年 更新1回目:20年

更新2回目以降:10年

定期借地権(一般定期借地権)

※戸建住宅、マンション(住宅用)

50年以上 更新なし

契約期間満了後は更地にして地主に返す

事業用定期借地権 10年以上50年未満

※2008年1月1日以前の場合は10年以上20年以下

更新なし

契約期間満了後は更地にして地主に返す

建物譲渡特約付借地権 30年以上 更新なし

契約期間満了後は地主が建物を買取する

一時使用目的の借地権 2年などの設定も可能 更新なし

※一時的な使用が目的のため

 

底地は相続財産(相続税)

底地は相続財産のため、相続が発生した際には相続税の対象となり得ます。

相続人が複数の場合、底地は以下のいずれかの形での分割が必須です。

 

分割方法 内容 特徴
現物分割 相続人の数に応じた分割

※相続人2人⇒2分の1

※相続人3人⇒3分の1

・相続人全員に公平な分割が可能

・相続人ごとの相続税の負担が軽減される

・測量費用などが生じる可能性

代償分割 相続人のうち1名が土地の所有者になる

他の相続人には現金にて分割

・相続人全員に公平な分割が可能

・土地をそのままの形で残すことができる

・不動産評価額を算定する必要がある

換価分割 土地の売却後に得た売却金額を相続人全員で均等に分ける ・相続人全員に公平な現金での分割が可能

・売却の際に所有権移転登記が必須となる

・売却金額によっては譲渡所得税の納付も

共有分割 相続人の全員で土地を共有する

※特定の所有者を決定しない

・土地をそのままの形で残すことができる

・相続人全員が承諾しないと売却できない

 

底地の売却候補先

底地を相続した際には、売却を検討することもあるかもしれません。

 

とはいえ底地は、売却が難しい土地と言われています。

借地権が設定されていることがその理由です。

 

底地の売却候補先として、次の2つのパターンが考えられます。

 

・すでに居住している借地人

・不動産会社の買取

 

すでに居住している借地人

底地の有力な売却候補先は、すでに居住している借地人です。

借地の状態では金融機関からの融資が受けにくいため、増改築や建て替えなどのタイミングで購入を持ちかけてみると成立しやすいかもしれません。

 

不動産会社の買取

相続税の納付を控えているなど、早急な現金化を求める際に有効な売却候補先が不動産会社です。

買取の形となるため、通常の売却よりも価格が割安になる点は理解しておきましょう。

 

まとめ

ここまで、底地の持つ3つのメリットと、2つのデメリットについて紹介してきました。

底地には借地権が設定されているメリットも得られる反面、状況次第では扱いが難しい不動産にもなりかねません。

 

底地の売却を検討している方は、専門家に相談してみることをおすすめします。

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