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2024年6月29日

底地の譲渡所得は売却価格-(取得費+譲渡費用)で算出

 

底地などの不動産を売却した際には、譲渡所得が発生する可能性を秘めています。

 

譲渡所得の計算式は、売却価格-(取得費+譲渡費用)です。

 

売却価格によっては、取得費や譲渡費用よりマイナスになることもあり得るでしょう。

 

ここでは、底地の譲渡所得の計算方法についてご紹介します。

 

 

底地の譲渡所得の計算方法

底地を含む不動産の譲渡所得の算出は、次の計算式が用いられます。

 

譲渡所得=売却価格-(取得費+譲渡費用)

 

譲渡所得が発生した際には、翌年の2月16日から3月15日の間に、所轄の税務署宛の所得税の確定申告が必要不可欠です。

 

売却価格が取得費や譲渡費用よりも下回った場合には、確定申告をしなくても問題ありません。
ただし、ほかの事業所得や給与所得などとの損益通算が適用されるため、確定申告後に所得税の還付金を受け取れる可能性があります。

 

取得費の計算方法

取得費は2種類の計算方法が存在します。
実額法と概算法です。
この2つの方法で算出した数値のうち、金額の大きいほうが取得費とされます。

 

取得費の算出方法 内容
実額法 不動産の取得費用より減価償却費を差し引く計算法
取得費用には、不動産の購入金額や仲介手数料、建物の建築費用などが該当します
概算法 譲渡収入金額(売却価格)×5%で算出

 

減価償却費

取得費を実額法で算出する際に用いられる費用です。
不動産の場合には、建物に対して発生します。
減価償却費の定額法の計算式は次のとおりです。

 

建物の購入代金×0.9×償却率×経過年数
※経過年数は6ヶ月未満は切り捨て、6ヶ月以上は1年として算出

 

減価償却率は建物の構造ごとの耐用年数と、事業用か?非事業用か?で異なります。

 

建物の構造 非事業用 事業用
木骨モルタル造 耐用年数:30年
償却率:0.034
耐用年数:20年
償却率:0.050
木造
合成樹脂造
耐用年数:33年
償却率:0.031
耐用年数:22年
償却率:0.046
金属造
※骨格材の肉厚が3mm以下
耐用年数:28年
償却率:0.036
耐用年数:22年
償却率:0.046
金属造
※骨格材の肉厚が3mm超4mm以下
耐用年数:40年
償却率:0.025
耐用年数:27年
償却率:0.038
金属造
※骨格材の肉厚が4mm超
耐用年数:51年
償却率:0.020
耐用年数:34年
償却率:0.030
れんが造
石造
ブロック造
耐用年数:57年
償却率:0.018
耐用年数:38年
償却率:0.027
鉄骨鉄筋コンクリート造
鉄筋コンクリート造
耐用年数:70年
償却率:0.015
耐用年数:47年
償却率:0.022

 

譲渡費用の例

不動産の譲渡費用には、売却を目的として直接支払った費用が該当します。

 

譲渡費用 内容
仲介手数料 不動産の売却を仲介した不動産業者に支払う費用
印紙税 不動産の売買契約書に貼付する収入印紙代
立ち退き料 賃貸物件の売却前に、居住者(借家人)に立ち退いてもらう目的で物件の所有者が支払う費用
解体費用 土地の売却前に取り壊した建物の解体費用
違約金 売買契約を結んでいる不動産を、より高額に他者へ売却するために、既契約者に支払う契約解除に伴う費用
名義書換料 借地権の売却の際、地主の承諾を得る目的で支払う費用

 

譲渡所得税率

底地の売却による課税譲渡所得が算出された後には、所有年数ごとの譲渡所得税率が適用されます。

 

  長期譲渡所得 短期譲渡所得
不動産の所有期間 5年超 5年以内
税率 20.315%
※所得税:15%
※復興特別所得税:0.315%
※住民税:5%
39.63%
※所得税:30%
※復興特別所得税:0.63%
※住民税:9%

 

同じ土地でも2つの異なる権利「底地権」と「借地権」

底地とは、借地権が設定された土地を指す言葉です。
底地の所有者(底地権者)は借地人(借地権者)より地代を受け取り、借地人は借りた土地に建物を建てることができます。

 

  地主 借地人
権利 土地の所有権 土地の借地権
どのような関係? 借地人に土地を貸している 地主から土地を借りている
借りた土地に戸建住宅などを建てている
費用 借地人から支払われた地代を受け取る 土地の使用料として地主に地代を支払う
借地権の売買時 借地人より承諾料を受け取る 地主に承諾料を支払う
底地の売買 可能
※買主が見つかることが条件
地主から購入することも可能
固定資産税 土地に対する固定資産税を納める 建物に対する固定資産税を納める
都市計画税 土地に対する都市計画税を納める 建物に対する都市計画税を納める

 

底地のみを売却することは可能ですが、売却先が限定されるのは否めません。
その理由として、借地権が長期に設定されている点があげられます。

 

借地権の種類 初回設定期間 更新後の期間
普通借地権 30年 更新1回目:20年
更新2回目以降:10年
定期借地権(一般定期借地権)
※戸建住宅、マンション(住宅用)
50年以上 更新なし
契約期間満了後は更地にして地主に返す
事業用定期借地権 10年以上50年未満
※2008年1月1日以前の場合は10年以上20年以下
更新なし
契約期間満了後は更地にして地主に返す
建物譲渡特約付借地権 30年以上 更新なし
契約期間満了後は地主が建物を買取する
一時使用目的の借地権 2年などの設定も可能 更新なし
※一時的な使用が目的のため

 

底地の売却先候補3選

底地の売却先候補として、借地人と不動産投資家と不動産業者があげられます。

 

借地人に購入してもらう場合には、建て替えや増改築の時期が良いかもしれません。
建物と土地が組み合わさることで、金融機関のローン設定がスムーズに進む可能性が高まります。

 

底地の立地によっては、不動産投資家も売却先となり得るでしょう。
安定した不動産収入(地代)が魅力的に映るかと思われます。

 

買取専門の不動産業者も底地の売却先候補のひとつです。
相続税の納付期限などで、早期の現金化を求める方に向いています。

 

まとめ

ここまで、底地の譲渡所得の計算方法について紹介してきました。
売却益が生じた場合のみ、譲渡所得が発生します。
譲渡所得を得た方は、確定申告を忘れぬよう、ご注意ください。

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