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2024年1月14日

底地利用の際に注意すべき法律と規制

 

第三者に借地権を与える底地を利用するにあたっては、ただの更地を取り扱うよりもさまざまな制約がかかります。

場合によっては法的な制約がかかるケースもあり、土地を保有する方は底地に関わる制約についてきちんと理解しておく必要があるのです。

そこで、底地利用の際に注意するべき点について解説します。

 

 

底地利用と法的制約の理解

まずは、底地利用における法的制約について解説します。

 

底地利用の特異性と法律上の位置づけ

まず「底地」とは、一言でいえば「借地権」が設定されている土地のことです。

借地権とは、「借地借家法」の適用を受ける権利であり、基本的に他人の土地の上に建物を保有する目的で取得する権利であり、一般的にその対価として地代を支払います。

たとえば駐車場や看板などの構築物の設置場所として土地を借りるケースもあるでしょうが、車や看板は借地借家法が定める「建物」ではないため、このような場合の賃貸借契約は借地借家法が定める借地権ではありません。

借地権はあくまでも「建物所有を目的とした土地の賃借権」なので、底地の上には対象となる建物があることが原則です。

借地借家法は土地の借主の権利を守ることを目的とする法律であることから、貸主である地主の権利は一定の制限を受けることになります。

底地は借地借家法が適用される土地の所有権であるため、たとえば土地の賃貸借契約を簡単に解除することはできません。

他人との権利関係に悩むことなく自由に使える「更地」よりも強く権利の制約を受けることから、底地の価格は更地の状態の価格よりも安くなることが一般的です。

 

「旧法」と「新法」の扱いの違い

現行の借地借家法は平成の時代になって作られた法律ですが、借地権についてはそれ以前に明治時代に作られた借地法(現在は旧借地法と呼ばれる)によって借地人の権利が守られていました。

旧借地法が制定されるまでは借地人の権利は極めて小さく、地主が変われば土地を明け渡さなければならないような立場の弱い権利だったのです。

その借地人の権利を守るために作られたのが旧借地法であり、これにより借地人は安心して生活できるようになりました。

しかし、旧借地法の効力は時代に合わなくなってきたのです。

そもそも旧借地法の基本的な在り方は「立場の弱い借地人の権利を守る」ことにあったわけですが、時代が変わると必ずしも地主が強力な立場を持っているというわけではなくなってきており、土地を売却して現金化しないと生活が苦しくなるなどの事情が出てきました。

また、借地人側も時代を経ることで財力を得ており、必ずしも旧借地法がその権利を守ろうとした「立場の弱い人間」という立ち位置ではなくなってきたのです。

そこで平成の時代になって借地借家法という新しい法律が制定され、契約スタイルの1つとして契約期間を定めてそれが満了したらその土地を地主に返還しなければならないというルールになりました。

ただし、旧借家法時代に契約した土地に関しては新法ではなく旧法が適用されるので、トラブルが多い場合には法律の専門家の助力を得ることも必要になるでしょう。

 

法律専門家の助言と遵守

底地は完全所有権を有する更地と比較すると、権利関係が複雑になって面倒なトラブルに発展するリスクが高いといえます。

そんな底地を扱うにあたっては、不動産取引や不動産関連の法律の専門家のアドバイスを受けることが重要なのです。

 

弁護士や専門家の役割とアドバイス

底地を売却するなり、これから借地契約を結ぶにあたっては、できるだけ法律や不動産取引の専門家にアドバイスを受けながら契約を進めることをおすすめします。

こうした契約の契約書は自力で作成することができますし、何なら口約束でも契約は成立するので、場合によっては後々トラブルに発展するリスクが高まるでしょう。

こうした権利や法律に関係するトラブルは長引いてしまう可能性がありますし、場合によっては本来の権利関係で得られた利益を下回る利益しか得られなくなってしまうケースも考えられます。

このようなトラブルの解決には、正しい法律の適用を相手と話し合い、正しい法律関係のもとで契約をスムーズに成立させていくことが重要なのです。

ですが、不動産の取引やその法律関係に詳しい方は少ないため、スピーディにかつ正しく関連法を引用するためには法律の専門家の助力を得ることがスマートな方法になります。

土地の借地契約は権利関係や法律関係が複雑になるケースも少なくないため、底地の取り扱いとその法律関係に詳しい専門家のアドバイスを受けつつ契約を進めることには、自身の利益を守りつつスムーズに取引を進めるために必要不可欠なアクションであるといえるでしょう。

 

底地利用における契約書と法的アシスト

底地を売却する等のアクションを起こすにあたっては、「契約書」を作成することが重要です。

契約書はその取引における権利関係を明らかにして、相互の合意で取り決めた内容を確認するために原本を2通作成し、それぞれが頬有するのが一般的な流れとなります。

この契約書については、ネットなどでひな型をダウンロードして印刷、それを利用して作成することも可能なのですが、契約書というものは契約ごとにその性質に合わせて書式を変えることも重要です。

場合によってはその契約において重要な内容を契約書に盛り込むことができず、後にトラブルの原因になってしまうケースも少なくありません。

そのため、底地の取引において契約書を作成するにあたっては、その契約書の作成に弁護士などの専門家の助力を得ることも重要なのです。

専門家はケースバイケースで最適な法的関係を満たしている契約書の作成をサポートしてくれるため、後にトラブルになるような契約書にならないようにしてくれます。

権利関係・法律関係のトラブルは面倒になりやすいので、そうならないように専門家のサポートを得つつ契約書を作成することをおすすめします。

 

まとめ

底地の取り扱いは権利関係でトラブルになりやすく、関係する法律をきちんと把握したうえで取引をしなければなりません。

契約の際は契約書を作成することでトラブルを回避できますが、しっかりとトラブルを回避するためには法律と不動産取引の専門家のサポートを得つつ契約を進めることが重要です。

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