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2023年12月17日

底地所有者の権利と義務について理解する

 

底地を保有している方は、借地人や第三者に対してさまざまな権利を主張したり、義務を行使する必要があります。

こうした権利義務関係をおろそかにしていると、本来得られるはずの利益を失ったり、余計なトラブルを起こす原因になりかねません。

そこで、底地の所有者が持つ権利と義務について解説します。

 

 

底地所有者の権利の概要

まずは、底地の所有者が保有する権利について解説します。

 

底地の保有と地代の請求

底地の所有者が持つ権利として代表的なものは、やはり「地代」の請求権でしょう。

底地は借地権者が自由に使える権利を有しているため、基本的に底地の所有者とはいっても更地ほど自由にその土地を活用することはできません。

その代わり、底地の所有者はその底地の借地権者に対して、契約に基づいて地代を定期的に請求することが可能になります。

この地代は周辺の都市開発などで土地の価値が上がった場合に、不動産鑑定士の鑑定書などの判断材料をもとにして地代の値上げ請求が可能ですし、場合によってはこれらを証拠品として提出して裁判を起こすことも可能です。

地代は定期収入として不労所得になりますが、必ずしも地代の請求が最大の利益になるわけではありませんので、必要に応じて底地の活用法を模索することも必要になります。

 

土地の開発と利用

先ほども「都市開発による土地価格の上昇」という話をしましたが、こうした事情などもあって保有する底地の土地としての価値が上昇した場合は、従来の運用方法とは異なる運用に見直したほうが利益を得られる可能性があります。

たとえば、底地に設定されている借地権を借地権者から買い取って更地にして、それを商業施設などを建てたい企業などに売却または貸し出すことで大きな利益を得られる可能性があるのです。

借地借家法においては、借地権は底地の所有者が優先的に買い取ることができる権利があると規定されており、そもそも第三者に借地権を売却する場合には地主の許可が必要になるので、地主は優先的に借地権を買い取ることができます。

とくに、ニーズの高まったエリアの土地は高額で売却できる可能性がありますので、急に多額の資金が必要になった場合などにはその資金源として重宝するでしょう。

 

利益の追求と転売権

底地の所有権は、借地権はそのままに第三者に売却することも可能です。

底地を保有していれば地代を請求できますが、地代の金額は基本的にそこまで高くないので、一時的に高額の資金が必要になる場合には底地の所有権を売却したほうが多額の資金を集めやすいです。

もちろん、借地権を買い取ったうえで更地状態にしてから売却したほうが高額で売れるのですが、借地権買取の資金が不十分な場合には底地として売却する方法がスマートです。

それ以外の方法としては、底地の所有権の一部と、借地権の一部を等価交換することでもともと底地だった部分の一部を更地の状態にするという選択肢もあります。

いずれにしても、地代を請求するよりも高額な資金を得られる方法になりますので、たとえば相続税の支払いなどで現金が必要になった場合などに有効な手段となるでしょう。

なお、先ほども触れていますが底地は更地よりも資産価値が低いとみなされるため、買い取り業者には安い金額を見積もられてしまう可能性が高いです。

そのため、底地の売却先としてはその土地に借地権を持つ借地権者が有望であり、その土地の所有権を完全に有することができるというメリットがあるので一般的な相場よりも高い金額で底地を売却できる可能性があります。

 

底地所有者の義務と責任

次に、底地の所有者が負う必要がある義務について解説します。

 

借地人に対する義務

底地の所有者は、借地権者に対してさまざまな義務を負う必要があります。

地主は、借地人に底地を引き渡した後もその土地を利用させる義務の他に、その土地の使用収益に必要な修繕をする義務や借地人がその土地の状態を保存・回復するために必要な費用および土地の価値を上げるのに有益な費用を支出した場合においてその費用等を償還する義務を負います。

つまり、地主は土地を借地人に引き渡した時点で地主としての義務は終わり、ということにはならないのです。

地主は地代を請求できる権利がある一方で、こうした費用の償還義務があるため、決して利益だけを得られるというわけではありません。

場合によっては支払いの是非についてトラブルになるケースもありますので、その場合は弁護士などの専門家の助力を得るようにするとスムーズに問題を解決できるでしょう。

 

地域社会との調和と環境保護

底地の借地権を買い取るなどして土地の有効活用が自由に行えるにあたっては、その土地をいかに地域にとって有益な方法で活用できるかという点も重要になります。

とくに、地主として多くの土地を保有している場合、その土地の活用方法次第でその土地の住みやすさなどにも大きく影響することになるでしょう。

たとえば、商業施設や病院が建てば生活の利便性が高まりますし、公園が作られれば地域住民の憩いの場として役立ちます。

その土地を最終的にどう利用するかは地主の権利ではありますが、地域貢献につながるような土地活用を模索することも、地主としての義務といえるのではないでしょうか。

 

法的制約と遵守

土地を保有するものとしては、底地の法律関係をまとめている「借地借家法」や、お住いの自治体が定める不動産関連の条例などのルールに則る必要があります。

こうしたルールを守らずに土地を運用した場合、余計なトラブルを招くことになり、場合によっては地域住民や自治体との関係が悪化したり、何らかのペナルティを課せられる可能性もあるでしょう。

底地は更地以上に権利関係が複雑になり、これがトラブルの原因になる可能性がありますので、法律やルールをきちんと把握して、それを順守して底地を運用することを念頭に置いておきましょう。

 

まとめ

底地を所有する人にはさまざまな権利がありますが、それと同時にさまざまな義務を負うことを忘れてはいけません。

場合によっては複雑な関係のトラブルに発展する可能性もありますので、必要に応じて不動産取引や法律の専門家のサポートを受けつつトラブルの解決に臨んでください。

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