マイホームを購入する際、金融機関にて住宅ローンを設定することが一般的です。
ペアローンや連帯債務型のように、夫婦や親子などの複数の名義人が対象の商品も見受けられます。
複数の名義人にて不動産を購入した際には、共有持分の所有権登記が必須です。
ここでは、住宅ローンごとの共有持分についてご紹介します。
住宅ローン「連帯保証型」の共有持分
住宅ローンのうち、連帯保証型は共有持分を決める必要がありません。
不動産の所有権が”単独所有”となることがその理由です。
もちろん、名義人の出資額に応じた共有持分の登記も認められています。
| 名義人 | 出資額 | 共有持分 |
|---|---|---|
| 夫 | 頭金：1,000万円 ローン：3,000万円 |
5分の4 |
| 妻 | 頭金：1,000万円 | 5分の1 |
連帯保証型の場合には返済は借主のみが担うため、共有持分の割合の多くを借主が占める形です。
連帯保証型は名義人のいずれかを連帯保証人に設定するため、パートナーが専業主婦や専業主夫であっても問題ありません。
あくまでも借主の収入や支払い能力が問われるローン契約です。
借主が何らかの事情で返済が滞った際には、連帯保証人に支払い義務が生じます。
住宅ローン「連帯債務型」の共有持分
連帯債務型の住宅ローンでは、名義人ごとの収入に応じて共有持分が決まります。
夫婦の場合であれば、それぞれが債務者もしくは連帯債務者となる形です。
| 名義人 | 年収 | 共有持分 |
|---|---|---|
| 夫（債務者） | 800万円 | 3分の２ |
| 妻（連帯債務者） | 400万円 | 3分の1 |
連帯債務型の住宅ローンは、名義人の収入を合算した上でのローン契約を結ぶことができます。
それによって、より高額のローン設定をすることも可能です。
連帯債務型は、夫婦ともに安定した収入が得られる人たちに向いています。
ただし団体信用生命保険には、債務者または連帯債務者のいずれかが加入対象です。
2人揃って団体信用生命保険に加入することは認められていません。
住宅ローン「ペアローン」の共有持分
ペアローンの共有持分は出資額に応じて決まります。
ペアローンとは、夫婦や親子がそれぞれローン契約を結ぶ融資の形です。
| 名義人 | 出資額 | 共有持分 |
|---|---|---|
| 夫 | 頭金：1,000万円 ローン：3,000万円 |
7分の4 |
| 妻 | 頭金：1,000万円 ローン：2,000万円 |
7分の3 |
たとえば夫のローン契約では妻が連帯保証人となります。
その際、妻のローン契約の連帯保証人は夫です。
ペアローンも夫婦ともども安定した収入が見込める人たちに向いています。
ローン契約者のそれぞれが団体信用生命保険に加入できる点もメリットです。
ただし、団体信用生命保険はいずれか一方のローン契約に適用されます。
債務者A：団体信用生命保険の適用
⇒債務者Aのローン契約の支払いの免除
債務者B：団体信用生命保険は適用されない
⇒債務者Bのローン契約の支払いは継続
ペアローンによる共有持分の不動産の売却方法
ペアローンにて購入した不動産の売却は、共有持分の取り扱いとペアローンの完済がカギとなります。
・夫婦（または親子）で同意の上で売却
・自身の共有持分をパートナーに売却
・不動産会社の買取を利用する
夫婦（または親子）で同意の上で売却
ペアローンで購入した不動産は、夫婦または親子のそれぞれの共有持分が登記されています。
売却の際には、必ずパートナー（名義人）の同意を得ることが必須項目です。
夫婦（または親子）で同意の上で売却した場合には、周辺相場との兼ね合いにもよりますが、相応の売却価格が期待できます。
売却金額でペアローンを完済できるか？否か？をチェックした上で、売却に臨むのがおすすめです。
ペアローンが完済できないと、抵当権抹消登記が完了しないためです。
とはいえ、ペアローンで購入した不動産の場合、パートナーのどちらかが居住の継続を希望することが想定されます。
新たなマイホームを購入するなど、住み替えを検討している方に向いているでしょう。
自身の共有持分をパートナーに売却
パートナーがまとまった資金を用意できるようであれば、自身の共有持分をパートナーに売却するやり方もあります。
パートナーが単独で不動産を所有できる点がメリットです。
不動産会社の買取を利用する
不動産会社によっては、共有持分の不動産を買取するサービスを提供しています。
不動産会社に直接購入してもらえるため、仲介手数料が発生しません。
仲介手数料（売買）は以下の計算式にて算出されます。
| 売買価格 | 計算式 |
|---|---|
| 200万円以下 | 売買価格×5%＋消費税10% |
| 200万円超～400万円以下 | 売買価格×4%＋2万円＋消費税10% |
| 400万円超 | 売買価格×3%＋6万円＋消費税10% |
| 売買価格 | 仲介手数料（消費税込・最大） |
|---|---|
| 100万円 | 55,000円 |
| 200万円 | 110,000円 |
| 300万円 | 154,000円 |
| 400万円 | 198,000円 |
| 500万円 | 231,000円 |
| 1,000万円 | 396,000円 |
| 2,000万円 | 726,000円 |
| 3,000万円 | 1,056,000円 |
| 4,000万円 | 1,386,000円 |
| 5,000万円 | 1,716,000円 |
| 6,000万円 | 2,046,000円 |
| 7,000万円 | 2,376,000円 |
| 8,000万円 | 2,706,000円 |
| 9,000万円 | 3,036,000円 |
| 1億円 | 3,366,000円 |
| 1億5,000万円 | 5,016,000円 |
| 2億円 | 6,666,000円 |
| 2億5,000万円 | 8,316,000円 |
| 3億円 | 9,966,000円 |
| 7億円 | 23,166,000円 |
| 10億円 | 33,066,000円 |
ただし、不動産会社の買取の場合には、周辺の相場よりも下回る査定金額が提示されることがほとんどです。
特に共有持分などは訳アリ不動産の扱いとなるため、ペアローンの完済が可能な金額が提示されるかどうかはわかりません。
買取は早期の現金化を希望する方に向いています。
共有持分のパートナーには、必ず買取の件を伝えておきましょう。
まとめ
ここまで、ペアローンを含む住宅ローンごとの共有持分について紹介してきました。
ペアローンや連帯債務型の商品は、より多くの融資が受けられる点がメリットです。
返済が長期に渡るため、慎重に計画を立てることをおすすめします。
