不動産を誰かに貸すことで賃料を得られますが、既存の利用法以上の利益を得られる不動産開発を模索した場合、不動産からの立ち退きを借主に要求して実行してもらう必要があります。

しかし、借主側も自身の生活やビジネスがかかっている以上、そう簡単に立ち退きに応じてくれることは少ないです。

そこで今回は、不動産開発のための立ち退き要求の課題および解決策について解説します。

 

 

オーナーは立ち退きを要求できる立場なのか？

まずは、そもそも不動産を貸し出しているオーナーは、借主に対して当該不動産からの立ち退きを要求できるのでしょうか、その点について解説します。

 

借主の権利は「借地借家法」により守られている

結論から述べてしまうと、不動産を所有している立場であるオーナーであっても、よほどの事情がない限りは簡単には借主に立ち退きを要求し、それを正当な権利のもとに実行させることはできません。

不動産を借りている側の権利は「借地借家法」という権利で守られており、これは明治時代に制定された借地法や借家法と同じように不動産の借主が不当な立ち退き要求などに応じなくて良いために借主の権利を認めているのです。

通常の考え方だと、所有権を有しているオーナーは、その不動産の貸し借りの問題については大きな権利を有しているのだと思われるかもしれません。

しかし、それは江戸時代以前の考え方であり、オーナーの意向1つで借主の権利が侵害されてしまうと、弱い立場であるといえる借主の権利が阻害されてしまいます。

そこで借地借家法は特定の状況を除き、借主の権利を保護してオーナーからの立ち退き要求に応じなくて良いと定めているのです。

 

立ち退き要求ができる例外とは

とはいえ、借主側の権利を無制限に保護してしまうと、オーナーの立場が弱くなり、借主が横暴な態度をとってしまうリスクがあります。

そもそも借地借家法の前身である借地法や借家法は「弱い立場である借主の権利を保護する」という目的がありましたが、時代が平成に移るにつれて必ずしも借主が経済的に弱い立場ではないということになり、借地借家法にまとめてオーナー側の権利もある程度認めるようになったのです。

基本的に不動産のオーナーは当該不動産を借りている借主に対して不当に立ち退き要求を通告してそれを強制することはできませんが、これには例外があります。

たとえば「家賃を何か月も滞納し、支払い通告を何度も無視している」といった事情があれば、それは契約義務違反に相当するため、当該賃貸借契約を解除して立ち退きを要求することが可能です。

また、そもそも契約内容が「定期借家契約」であった場合は、当該契約内容に定めている契約期間の満了に伴い、不動産の明け渡しを要求することが認められています。

逆に、「契約期間を更新しないから立ち退きしてほしい」という要求は認められておらず、これについては借地借家法に定める「正当な事由」が認められない限り、オーナーは契約更新を拒否することができないのです。

 

不動産開発のために立ち退きを認めてもらうためのアプローチ

借地借家法という、借主側の権利を守っているルールがある以上、特定の状況を除けば簡単には立ち退きを要求することができません。

しかし、より多くの利益を追求するために不動産開発をするためには、借主に立ち退きを認めてもらう必要があります。

 

重要なのは「立ち退き料」

借地借家法では借主が立ち退き要求に応じなくてよいルールを定めていますが、これはあくまでも「応じなくてよい」というだけのことであり、借主側が立ち退き要求をのみこめば立ち退きを成功させることは不可能ではないのです。

賃料支払いの過剰な滞納などの事情があればオーナー側はかなり有利に立ち退き交渉を進められるでしょうが、仮に契約更新のタイミングであっても借地借家法が定める「正当な事由」が認められなければ、原則としてオーナーは契約更新を拒否することはできません。

この「正当な事由」は裁判で争われることも多いのですが、さまざまな構成要素を加味して判断することになり、その1つに「立ち退き料」があります。

立ち退き料とは要するに立ち退きに応じてもらうための対価として支払われる資金であり、たとえば住居として貸している物件の場合であれば新居を探すための費用や引っ越し費用に相当する金額を支払うのが一般的となります。

 

立ち退き料の必要額

では「法的にいくら支払えば立ち退き料として認められるのか？」という話になりますが、そもそも立ち退き料に関する法的な規定はありません。

たとえば「賃料の〇倍に相当する金額を支払えば良い」とあれば計算は簡単ですが、借地借家法をはじめとして不動産の貸し借りに関係する法律は立ち退き料の具体的な金額について言及していないので、法的に立ち退き料の金額を決めることはできないのです。

ある程度の相場というものはありますが、あくまでも相場は相場であり、最終的には借主側が立ち退き要求に応じるに値するだけの金額を提示して、交渉に合意してもらう必要があります。

なお、必ずしも立ち退き料が必要になるというわけでもありません。

たとえば「ちょうど会社で異動の話があって引っ越しを検討していた」といった場合であれば、立ち退き料を要求されずに引っ越してもらうこともできるでしょう。

この点についてはケースバイケースなので、少額の立ち退き料で済む場合もあれば、相応の金額を支払う必要があるケースもあるということを覚えておく必要があります。

 

立ち退き交渉には弁護士の力を借りることも必要

借主に立ち退きを要求するにあたっては、オーナーと借主で交渉をする必要があります。

これには立ち退き料などの条件についても交渉を進めることになるわけですが、必ずしも交渉がスムーズに進むわけではありません。

ですが、不動産開発はタイミングが重要になるケースも少なくありませんので、手早く立ち退き交渉を終わらせて立ち退きを完了させたいケースもあるでしょう。

その場合は、立ち退き交渉に強い弁護士の力を借りて、交渉の席に同席してもらうことも重要です。

「弁護士が同席している」という状況は公平な条件で話を進められるということになり、不当な額の立ち退き料を要求されるリスクを抑えて円滑に交渉を進められる強みとなります。

 

まとめ

借地借家法の制約により、不動産を所有している立場であるとはいえ不当に立ち退きを要求することはできません。

不動産開発のために立ち退きを要求するためには立ち退き料などの条件を交渉で話し合う必要があり、その際には交渉を正当かつスムーズに進めるためにも弁護士のサポートを依頼することをおすすめします。