告知物件とは、告知事項を有している物件です。

告知事項には心理的瑕疵（かし）や環境的瑕疵、物理的瑕疵や法的瑕疵が該当します。

売買や賃貸契約の際には、宅地建物取引士による重要事項説明にて告知事項の伝達が必要不可欠です。

ここでは告知物件についてご紹介します。

 

 

告知物件の告知事項に当てはまる4種類の瑕疵（かし）

告知物件の告知事項に当てはまる瑕疵（かし）は次の4種類です。

 

・心理的瑕疵

・環境的瑕疵

・物理的瑕疵

・法的瑕疵

 

心理的瑕疵

心理的瑕疵には、買主や借主が購入や賃貸に抵抗を抱くような状況が該当します。

 

・建物や敷地内での自殺や殺人事件

・建物や敷地内での死亡事故や火災

・水害や土砂崩れなどの自然災害

・建物や敷地内での不審死

 

ただし、過去の物件内の自然死や日常的に起こり得る事故に関しては、告知事項の対象外です。

宅地建物取引士が重要事項説明にて告知する必要はありません。

 

・老衰や病気による死亡

・建物や敷地内の階段からの転落事故

・食事中の誤嚥

・入浴中の溺死

・浴室や洗面所での転倒事故

 

告知義務のボーダーラインとなるのは、特殊清掃の有無です。

たとえば賃貸物件にて死亡事故や不審死の後に特殊清掃が行われた場合には、死亡の発覚および特殊清掃の完了後3年間は告知義務が生じます。

 

売買物件に関しては特殊清掃完了後の年数に関わらず、告知義務が継続される点はご注意ください。

 

日常的にあまり使われない共有部での死亡事故などに関しては、事故後の特殊清掃の有無に限らず告知事項より除外されることもあるかもしれません。

 

参考資料

 

国土交通省

宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン

7ページ（１）宅地建物取引業者が告げなくてもよい場合について

https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001426603.pdf

 

環境的瑕疵

環境的瑕疵には物件の近隣に所在する嫌悪施設が関係します。

単純に気になるか？気にならないか？の個人差が大きく左右するため、一概に次の施設があるから環境的瑕疵に設定されるとは限りません。

 

 

物理的瑕疵

建物や敷地内の不具合などが該当するのが物理的瑕疵です。

重要事項説明にて、すでに告知しているものに関しては除外されます。

あくまでも、売買や賃貸契約の締結後に発覚したものが対象です。

 

・雨漏り

・壁や基礎部分などのひび割れ

・害虫被害（シロアリなど）

・地盤沈下

・土壌汚染

・耐震基準を満たしていない

 

売買や賃貸契約の際には、重要事項説明書や付帯設備表にて確認しておくことが求められます。

 

法的瑕疵

法的瑕疵には建築基準法や都市計画法の基準に達していない物件が当てはまります。

代表的な法的瑕疵は再建築不可物件です。

 

再建築不可物件は建築基準法の接道義務を果たしていない不動産です。

接道義務をクリアするためには、幅員4メートル以上の道路に対して敷地が2メートル以上接している必要があります。

 

再建築不可物件に指定された際には、建物の建て替えや増改築が認められません。

一定範囲内のリフォームやリノベーションのみ可能です。

 

告知物件を見分けるためのコツ

告知物件であることが明確になるのは、売買や賃貸契約前の重要事項説明の際です。

ここからは、告知物件を見分けるためのコツをご紹介します。

 

・不動産広告の特記事項

・周辺相場より格安

・リフォームについての記載

 

不動産広告の特記事項

大事なことは小さな文字で記されていることが多いものです。

不動産広告も例外ではありません。

 

告知事項の有無に関しては、以下の文言が特記事項に記されているか？否か？をチェックしましょう。

 

・訳アリ物件

・事故物件

・瑕疵物件

・建築制限あり

・告知事項あり

 

とはいえ、上記の文言の不動産広告への記載義務は存在しません。

記載されていないから告知物件ではない、と判断するのは尚早です。

 

周辺相場より格安

周辺相場と比べて明らかに格安な物件は、告知物件の可能性が考えられます。

不動産会社に問い合わせる際には、告知事項についても訊ねておきましょう。

 

リフォームについての記載

物件の中には「リフォーム済み」と記載されている広告も見受けられます。

特に賃貸物件の場合には、イメージアップに貢献するのも確かです。

ただし、以下のリフォームについては注意したほうが良いかもしれません。

 

・一部リフォーム済み

・フローリング張替え済み

・一部の設備のみ新品

・一部の畳のみ（一畳分など）新調されている

 

上記に関しては、内見の際に不自然にならない程度に確認しましょう。

 

告知物件を選ぶ2つのメリット

告知物件は敬遠されやすい一方で、あえて次の2つのメリットを得るために選択する方も少なくありません。

 

・周辺相場と比べて格安で居住できる

・リフォーム済みのため綺麗な部屋で過ごせる

 

周辺相場と比べて格安で居住できる

先述したように告知物件は、周辺相場と比べて格安な賃料や売却価格が設定されている可能性があります。

 

視点を変えれば、交通アクセスの良好なエリアなどに割安で居住できるチャンスです。

賃料は固定費であることから、節約にも結びつくのは間違いありません。

 

物件の購入の場合にも初期投資が抑えられるため、設備や内装に費用を割くことも可能です。

 

リフォーム済みのため綺麗な部屋で過ごせる

告知物件には特殊清掃が施されているケースが想定されます。

特殊清掃は建物や部屋の汚損や臭いの除去を主に行う清掃です。

サービスによっては床下などのリフォームも含まれています。

 

告知物件は徹底したハウスクリーニングとリフォームが完了しているため、可能な限り綺麗な部屋で過ごしたい方の選択肢となり得るでしょう。

 

まとめ

ここまで、告知物件について紹介してきました。

告知物件は瑕疵が伴うため、気になる人と気にならない人で捉え方が大きく変わります。

契約前の重要事項説明にて瑕疵をきちんと確認した上で、購入や賃貸に臨みましょう。