オーナーが借主に対して立ち退きを要求するにあたって、必ずしも交渉がスムーズに進むというわけではありません。

場合によってはその地域の住民を巻き込んだ大きなトラブルに発展する可能性もあり、そうなると後々にさらなるトラブルの火種になってしまうことも考えられます。

そこで今回は、立ち退きと地域社会の調和を図る方法について解説します。

 

 

立ち退きと地域社会

オーナーは賃貸借契約で貸し出している不動産については、家賃滞納による契約解除など特殊なケースを除けば、一方的に当該不動産の借主に対して立ち退きを要求することはできません。

これは借地借家法により借主に認められている権利であり、よほど緊急性が認められるなどの要件がない限りはオーナーからの立ち退き要求に応じる必要はありません。

そのため、オーナーは立ち退きを認めてもらうために、立ち退きが必要な理由を借主に説明し、そのうえで立ち退き料を支払うことで交渉を進めて立ち退きをしてもらうことになります。

これは裁判でも争われるケースが多く、裁判所も「立ち退きを要求する正当な事由」＋「借主が被る損害などを補填するのに十分な立ち退き料の支払い」の2つの条件で立ち退き要求を認める判例が多いです。

さて、このように立ち退き交渉がスムーズに進んで、立ち退きの結果としてオーナーがその目的を達成できればそれで終わり、とはいかないケースもあります。

たとえば、立ち退き要求の対象がその地域に根差して地域住民にとっても利用価値の高い、食品スーパーなどの販売店だったとしましょう。

オーナーがその販売店に立ち退きを要求するということは、その地域に住んでいる人たちはもうそのお店では買い物ができなくなってしまい、生活の利便性を低下させてしまうことになります。

とくに店舗の場合だと、移転により既存顧客を失ったり、移転先ではビジネス的に不利になって利益を上げにくくなるなどの関係もありますので、立ち退き料も高額になり交渉が難航して裁判に発展するケースも多いです。

地域住民からすれば、たとえば足腰が悪くて長距離を歩くことのできない高齢者が、近隣のスーパーがなくなってしまうことで生活の利便性を大きく下げるというケースもあり、不利益を被る可能性もあります。

こうしたケースもあるため、場合によってはオーナーは周辺住民との関係性を悪くしてしまい、以後何らかの不利益を被ることになるかもしれません。

 

地域社会とトラブルにならない立ち退き交渉とは

立ち退きを求めること自体は、オーナーとして当然の権利でしょうし、立ち退きには相応の対価として立ち退き料を支払うことになります。

しかし、第三者である地域住民との関係を悪化させるような立ち退き要求では、後に何らかのトラブルを起こしてしまう可能性も否定できません。

では、どのようにすれば地域社会との調和を維持しつつ、立ち退き要求の交渉を終わらせることができるのでしょうか。

 

近隣の代替地を用意・斡旋する

1つの方向性として、オーナー側から近隣の代替地を用意するか、斡旋するなどの方法があります。

住まいや商業施設として不動産を貸し出している場合、立ち退きで移転を要求すると移転先の場所によっては生活の質が大きく下がったり、商業的に不利な状況に変わってしまう可能性があるのです。

そうした悪影響が考えられると、立ち退き交渉は難航してしまい、それが外部に漏れてしまうとオーナーとしての悪評がたってしまう可能性もあるでしょう。

ですが、引っ越し・移転による影響が最小限に抑えられるような、移転先が元の場所から近ければ、相手も納得しますし、商業施設であれば近隣住民からの納得も得やすくなります。

近隣にご自身で不動産をお持ちであればそれを移転先として紹介・交渉できますし、なければ不動産業者などに相談して適切な移転先を探してそれを斡旋するといった方法もあります。

 

交渉はスムーズに進める

立ち退き交渉は、難航すればするほど関係者との関係が悪化する可能性があります。

立ち退き交渉は、オーナー側に事情がありますが、借主としてもその不動産を借り続けたい事情がある場合もあるでしょう。

これらは裁判で争点になるポイントでもあるわけですが、裁判をしなければならないほど立ち退き交渉が難航してしまうと、どこからか悪評がたってしまうリスクを高めることになるのです。

「あの地主は不当に立ち退きを要求している」といった噂がたってしまえば、近隣住民との関係が悪化してしまい、不動産の運用にも支障をきたすことになるかもしれません。

こうした事態を避けるためには、立ち退き交渉をスムーズに進めて、円満に立ち退きを認めてもらうのが一番です。

立ち退き交渉で焦点になりやすいのは「立ち退き料の」金額でしょう。

借主側も、立ち退きに納得できるだけの立ち退き料を支払ってもらえることが分かれば、態度を軟化して円滑に交渉を進めることができる可能性が高まります。

もちろん、過剰な金額を支払うことは妥当ではありませんが、相場の金額を把握して、その金額をベースに相手が納得するレベルの立ち退き料を提示しましょう。

あとは、オーナーだからと言って横柄だったり恐喝するような態度をとることも避けてください。

 

必要であれば弁護士に依頼する

立ち退き交渉で余計なトラブルを起こさず、スムーズに交渉を終わらせるためには、弁護士に依頼して交渉の場に参加してもらうことも重要なポイントです。

真っ当な弁護士であれば、立ち退き交渉において公平な立場で話をしてくれて、立ち退き料の相場などについても説明してくれるので借主側も納得しやすい形で交渉を進めることができます。

立ち退き交渉においてトラブルが起こりにくく、比較的早期に交渉を終わらせることができる可能性が高いため、オーナーとしても立ち退き問題を早期に解決できるというメリットがあるのも大きいです。

 

まとめ

立ち退き交渉でトラブルが起こってしまえば、地域社会との関係を悪化させてしまう可能性がある点は注意が必要です。

交渉を円満な形で、かつスムーズに進めるためには、必要に応じて弁護士に依頼して交渉を進めることも検討しましょう。