「再建築不可物件」は、要するにその土地の建物を取り壊して新しく建物を建てることのできない物件です。

利用法が限られていますので、売買時にはいくつか注意するべきポイントがあります。

そこで、再建築不可物件の売買時の注意点について解説します。

 

 

売買時の留意点とリスク

まずは、再建築不可物件を売買する際に留意するべきポイントについて解説します。

 

売主と購入者の情報共有

再建築不可物件を不動産業者など不動産取引のプロに売却する場合はそこまで問題にならないことが多いのですが、問題なのは「個人間売買する場合」です。

不動産の個人間売買は法律等で禁止されているわけではありませんので、不動産業者を仲介せずに物件を売買することができます。

しかし、一般的には不動産の個人間売買はおすすめされていません。

最大のリスクは、売買契約後にトラブルになりやすいという点です。

とくに再建築不可物件のように、通常の不動産とは異なり何らかの制限が課せられている不動産を売却するにあたっては、そうであるということと、そのためにどのようなデメリット・リスクが発生するのかを買主側も把握しなければなりません。

発生し得るリスクを知らずに不動産を購入して、後に問題が発覚した場合、売主に対して何らかの訴えを起こすことになるでしょう。

 

再建築不可物件の売買は不動産業者を通すべき

そもそも「再建築不可物件である」ということと、それが意味するところを相手が理解した場合、その物件を買い取ってもらえなくなる可能性が高くなります。

再建築不可物件は法的に建物の建て替えや大幅なリフォーム工事が認められておらず、要するに新築やリノベーションしての生活ができないということになるわけです。

つまり、住居としての物件価値が極めて低く、よほど建っている建物に魅力を感じているなどの理由がなければ使い勝手の良くない物件を買い取りたいと思う人はいないでしょう。

ですが、不動産買い取り業者であれば話は別です。

不動産買い取り業者は再建築不可物件の利用方法を熟知していますので、利益を出せるような運用方法や転売方法を知っています。

もちろん、普通の物件よりも安い金額を見積もられることになるでしょうが、業者との売買であればトラブルも少ないため、安心して再建築不可物件を売却することができるでしょう。

 

再建築不可物件の評価と価格

再建築不可物件の資産価値は、同程度の更地と比較するとかなり低く見積もられることが多いです。

一般的に、再建築不可物件は同程度の更地と比較すると、半額以下の値段で取引されることが多いようです。

購入する分には物件を安く購入できるので良いのですが、売却する分にはあまり多額の現金を得られないというデメリットがあります。

売却時に少しでも適正価格で売却できるようにするためには、不動産鑑定士の鑑定書を用意するなどの準備が必要になるでしょう。

 

購入者のアプローチと対策

再建築不可物件は、利用方法が限られてしまうのでどういった方法でその物件を運用するのかを事前に決めたうえで購入しなければなりません。

そこで、再建築不可物件を購入する予定がある方が考えるべきアプローチと対策について解説します。

 

再建築不可物件の事前調査

再建築不可物件を購入するにあたっては、その物件がどのような土地に位置しており、どういった利用方法が適しているのかを事前に調査したうえで購入することが重要です。

土地には、その土地ごとに適した役割というものがあります。

たとえば商業施設が建つと効果的な立地であったり、駐車場にすることで住人の利便性を向上させることができてニーズを確保できる場合もあるでしょう。

再建築不可物件の場合は商業施設や住宅を建て替えることのできな制約はありますが、カフェや宿泊施設であれば古民家をリノベーションして再利用するというアプローチもあります。

いずれにしても、その再建築不可物件がどういった特徴を有しているのかを把握したうえで、購入するべきかどうかをきちんと精査することが重要です。

利用価値の低い物件を購入しても十分な利益を得ることができず、購入費用と固定資産税の負担で苦しむことになりますので、十分な利用価値があると見込める場合にのみ再建築不可物件を購入するようにしましょう。

 

利用アイデアと創造的な活用

再建築不可物件は、新しく建物を建てることが法的に禁止されていますので、たとえば「現代的な住居を建て直して住む、または賃貸に出す」「コンビニなどの商業施設を建てる」といった利用法はできません。

しかし、これはあくまでも建築基準法や都市計画法に抵触するというだけの問題であって、接道義務に違反しない内容であれば再建築不可物件を活用することは不可能ではありません。

たとえば前述のように既存の建物を接道義務に反しない範囲でリノベーションしてカフェや宿泊施設として活用するという方法もあります。

また、レンタル式の家庭菜園として貸し出したり、駐車場や自動販売機の設置スペースとして運用するといった方法でも利益を得られるでしょう。

これらの方法は再建築不可物件の制約に反する方法ではありませんので、安く土地を購入して運用することですぐに費用を回収でき、利益や不労所得を得るための方法として活用できます。

 

土地利用の最適化と変更

再建築不可物件を運用するにあたっては、常に最適な方法を模索し続けることも重要です。

その土地に対するニーズというものは時代とともに変化するものであり、たとえば駐車場需要が高まっていた時代から徐々に駐車場需要が減っていき、利用者が減ったことで利益が損なわれてしまうという流れもあります。

そうなれば、駐車場を取り潰して別の活用方法を模索したほうが利益を得られるでしょう。

もちろん、土地活用・開発には相応の費用が掛かりますが、得られる利益が固定資産税を賄うのに不十分なケースだと別の土地活用を模索したほうが安定した利益を得られます。

場合によっては土地活用の専門家のアドバイスを受けつつ、お持ちの再建築不可物件を上手に運用しましょう。

 

まとめ

再建築不可物件を売買するにあたっては、その物件がどのような特性を持っているのかをきちんと情報共有したうえで、後悔しない形で取引する必要があります。

購入にあたってはどのような活用方法があり、現代においてどういった活用法が最も利益を出せるかを把握したうえで運用方法を模索しましょう。