底地は一定の条件を満たすことで、小規模宅地等の特例の対象（貸付事業用宅地等）となり得ます。

小規模宅地等の特例が適用された際には、相続税の軽減措置（最大50%の減額）を受けられるのがメリットです。

ここでは、底地の相続にも関連する小規模宅地等の特例についてご紹介します。

 

 

底地の相続税を最大50%減額！小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例は相続税の減額措置です。

相続で受け継いだ居住用の住宅や、不動産収入を得ていたアパートやマンションも対象となります。

 

 

上記のうち、底地の相続に関係するのは「貸付事業用宅地等」です。

一定の法人には、被相続人などが株式（発行済）の50%超を保有する法人が該当します。

※相続開始の直前が基準です

 

底地の相続に関わる「貸付事業用宅地等」

貸付事業用宅地等は、被相続人もしくは生計を一にする親族が貸付事業を用途としていた宅地などの名称です。

アパートやマンションなどの賃貸物件や、駐車場や駐輪場などが貸付事業に該当します。

 

貸付事業用宅地等と認められるための要件は次のとおり。

 

・継続した貸付事業であること（相続税申告期限まで）

・該当する宅地等を所有していること（相続税申告期限まで）

・相続開始前より遡り3年を超えた貸付事業の事業用宅地であること

 

相続で受け継いだ底地が「貸付事業用宅地等」に認定された際には、200㎡までの部分に限り50%の相続税の減額措置が適用されます。

 

自宅の相続に関わる「特定居住用宅地等」

特定居住用宅地等には、被相続人または生計を一にする親族が居住していた宅地が当てはまります。

特定居住用宅地等が適用された場合、330㎡までの部分まで最大80%の相続税減額の適用を受けることが可能です。

 

貸付事業以外が対象「特定事業用宅地等」

特定事業用宅地等は、被相続人が貸付事業以外の個人事業を営んでいた宅地です。

工場や倉庫、事務所などが特定事業用宅地等に該当します。

 

アパートやマンションなどの賃貸物件や駐車場などは、特定事業用宅地等に含まれません。

 

特定事業用宅地等の条件を満たした宅地は400㎡までの箇所に対して、最大80%の相続税の減額措置が受けられます。

 

特定同族会社事業用宅地等

特定同族会社事業用宅地等は、被相続人の所有および経営をしていた同族会社に対して貸していた宅地です。

被相続人などが全体の50%を超える株式（発行済）を保有している同族会社が当てはまります。

 

特定同族会社事業用宅地等が適用された際には、宅地の400㎡までの部分に限り最大80%の相続税を減額することが可能です。

 

相続した不動産に小規模宅地等の特例を適用するためのコツ

相続した不動産に小規模宅地等の特例を適用するためのコツとして、以下の5つがあげられます。

 

・空室をできるだけ作らない

・不動産所得の確定申告

・駐車場は立体駐車場やタワー式、パレット式を選択

・青空駐車場はアスファルト舗装やコインパーキングに

・貸付事業の開始は相続の開始前3年超にする

 

空室をできるだけ作らない

相続した不動産がアパートやマンションの場合、空室をできるだけ作らないことを心がけましょう。

空室には小規模宅地等の特例が適用されないことがその理由です。

 

春先などの引っ越しが多くなる時期などは、早め早めの空室対策が求められます。

 

底地の場合には継続した借地人が存在するため、空室のリスクは少ないかもしれません。

 

不動産所得の確定申告

賃貸物件の相続後は、翌年の不動産所得の確定申告が義務付けられます。

底地の相続も例外ではありません。

相続人に賃料や地代の受け取りが発生することがその理由です。

 

所得は「収入－経費－控除額」で算出されます。

特に企業や団体に勤務している方は、確定申告を忘れないように注意してください。

 

駐車場は立体駐車場やタワー式、パレット式を選択

相続した宅地が駐車場や駐輪場の場合にも、小規模宅地等の特例が適用されます。

土地に建物や構築物が設けられていることが条件です。

 

駐車場であれば、立体駐車場やタワー式、パレット式のいずれかを選ぶと相続税の減額措置が受けやすくなります。

 

青空駐車場はアスファルト舗装やコインパーキングに

次の土地活用が見つかるまでなど、暫定的に青空駐車場の運営をするケースも見受けられます。

 

その際にはアスファルト舗装を施したり、コインパーキングの形にするのがおすすめです。

芝生や砂利敷きの駐車場や駐輪場の場合、小規模宅地等の特例が適用されない可能性があります。

 

貸付事業の開始は相続から遡って3年超にする

小規模宅地等の特例の適用要件は、貸付事業の開始を相続から遡って3年超が経過していることです。

 

ただし相続した底地の場合には契約期間が30年以上などの長期に渡るため、それほど意識しなくとも良いかもしれません。

 

底地を相続する際には名義と契約書の有無を確認しよう

底地を相続する際には、土地の名義と契約書の有無を確認しましょう。

特に旧借地法（1992年7月31日以前）が適用された底地の場合、契約書が存在しないケースも考えられます。

 

それから土地の名義もチェックしておきたいところです。

底地の所有者が1名であれば問題ありませんが、複数存在する共有名義の場合には手間と時間がかかることを覚悟したほうが良いかもしれません。

 

まとめ

ここまで、底地の相続にも関連する小規模宅地等の特例について紹介してきました。

まずは相続で受け継いだ底地が特例の適用条件を満たしているか？否か？を調べることから始めてみましょう。