底地の評価額を知る方法のひとつとして、相続税路線価を用いた計算式があげられます。

とはいえ、実際の取引価格とは異なるため、あくまでも相続時の評価額として捉えておきたいところです。

ここでは底地の評価額の目安のひとつとなる、相続税路線価を用いた計算についてご紹介します。

 

 

底地の評価額を路線価を用いて計算してみよう

路線価とは、国土交通省が毎年7月に発表する「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」を基準とする土地の評価額です。

相続税路線価を用いた底地の評価額の計算式は次のとおり。

 

底地の評価額＝相続税路線価×（1－借地権割合）

 

路線価図の数字（金額）

 

 

路線価図には道路に面した宅地1㎡ごとの金額（路線価）が表記されています。

単位は1,000円です。

 

「10」であれば1㎡あたり10,000円、「500」の場合には1㎡につき500,000円ということになります。

 

借地権割合

路線価の右隣に記載されたAからGまでのアルファベットは、借地権割合を表しています。

借地権割合は底地の評価額を算出する際に用いられる数値です。

 

 

たとえば「200B」と表記されている場合、1㎡あたりの路線価は200,000円。

借地権割合は80%です。

 

土地の面積が500㎡であれば、200,000円×500（㎡）×（1－0.8）＝20,000,000円が底地の評価額として算定されます。

 

実際の底地の取引価格

相続税路線価を用いた底地の評価額は、実際の取引価格とは異なります。

相続税路線価はあくまでも相続時の評価額です。

 

実際の底地の取引価格は、過去の取引を参考にした「取引事例比較法」などを用いて算定されます。

 

特に底地は借地権が設定されていることから、売却が難しい不動産のひとつです。

借地人との契約期間が長期間に渡るため、その間は地主（底地の所有者）であっても自由に使用することができません。

 

 

※借地借家法（1992年8月1日以降の契約）

 

底地を所有する3つのメリット

相続などで底地を受け継いだ場合、次の3つのメリットが得られます。

 

・長期的に安定した不動産収入

・自身で建物の管理をする必要がない

・固定資産税および都市計画税の軽減措置が受けられる

 

長期的に安定した不動産収入

底地の所有者（地主）は、借地人より月々の地代を受け取ることが可能です。

借地権の契約期間は30年などの長期で設定されていることから、その間は安定した不動産収入が得られます。

 

自身で建物の管理をする必要がない

底地の場合には借地人が建物の管理やメンテナンスを担うため、地主自身で建物の管理をする必要がありません。

建物の建て替えや増改築の際には、地主への承諾料が発生します。

 

固定資産税および都市計画税の軽減措置が受けられる

底地は建物を有する土地であることから、固定資産税および都市計画税の軽減措置が受けられます。

 

 

建物の固定資産税や都市計画税は借地人が納付する形です。

地主は土地に対する固定資産税と都市計画税を納めれば問題ありません。

 

底地の相続時には名義に注意しよう

相続で底地を受け継ぐ際には、必ず名義を確認しておきましょう。

相続人が複数存在する場合には、次のいずれかの方法で分割されます。

 

 

特に共有分割で底地を相続する際には相続人のすべてが名義人となるため、相続時には他の相続人と話をしておくことをおすすめします。

 

まとめ

ここまで、底地の評価額の目安のひとつとなる、相続税路線価を用いた計算について紹介してきました。

 

実際の取引価格は相続税路線価で算出した金額と異なるため、あくまでも参考数値として捉えていただけると幸いです。